理想社區 (勇哥)

王先生有個停車位在自家社區地下室一樓，每次停車時均要小心翼翼

也不一定所有社區就一定會發生

假設契約容量為50kw

一.繳費通知單加註前期欠繳費用期間及金額，切勿只顯示本期應收金額狀況，以免讓有心人員將前期已收管理費挪用；且最好繳費通知單、催繳單及存證信函列印，由公司統一列印發放。

二.收費公告單或繳費通知單加註「住戶繳費請索取收據」字樣，並於管理室明顯處張貼「繳費請索取收據告示牌」，再次提醒住戶繳費索取收據。

三.收費單據請填寫清楚樓別、姓名、收款日、繳費期間、代收款人；如為支票，請於收據填上支票號碼、銀行名稱及到期日。

四.收費單據如填寫錯誤，請加註作廢字樣並留下空白三聯單，不可跳號。

五.幹部至社區收款時請在收帳欄簽名,併比對公司帳上已收款跟手寫登帳表金額是否相同。

六.每週檢查存摺正本（或影本傳真至公司），確認現場人員是否每日入帳（或隔日入帳）；因住戶常集中在收費期限終止日前繳費，因此收費期限終止日前三日，確實要求每日存入銀行帳戶。

七.善用收費總表公告於電梯或出入口公佈欄，利用公眾輿論及住戶的榮譽心，提醒及督促未繳戶儘速繳交。

八.每月期末製作社區大樓年度欠繳統計表，依進住率分析每期收繳百分比、欠繳戶數及金額是否正常,於每月管理委員會議，報告欠繳戶之未繳款原因及催繳進度。

九.依規定執行法院催繳作業，並引用住戶規約規定，於起訴書中加註說明當地法院對本案件有管轄權，以免申請案件遭退回。

十.所有工程發包，註明規格、數量、品牌、保固期限公開招標，並要求密封標單，再行議價發包;.製作每月廠商款項簽收確認單，防止管理人員私自挪用。

十一.採用會計系統製作財務報表並保存帳冊及原始單據，方便委員會或管理人員之業務交接,避免財務管理空窗期之發生 轉載pchome新聞台

適用範圍： (一)依建築法第十一條所稱一宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織。 (二)1.依山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用與管理之設施為範圍所成立之社區管理組織。 　2.同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈，符合下列規定者，得分別成立管理委員會或選任管理負責人，並向當地主管機關申請報備： (1)各幢公寓大廈公共基金分別獨立運用。(各自設立專戶及帳冊) (2)共用部分分別劃分管理維護範圍及管理維護費用分擔方式明確。

按「招牌廣告及樹立廣告之設置應備具申請書，檢同設計圖說、設置處所之所有權或使用權證明與其他有關證明文件及許可證費向直轄市、縣(市)主管建築機關申請許可。」為廣告管理辦法第十一條第一項所明文，至依前揭規定應申請設立許可之招牌廣告及樹立廣告，超過一定規模者並應同條文第二項規定申請雜項執照。另依公寓大廈管理條例第四十三條第一項規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈應依本條例規定成立管理組織」，惟公寓管理組織之報備並非廣告物申請設置之必要要件，是以申請廣告物雜項執照或許可證者，所應檢具之所有權人同意證明文件，應依左列規定辦理：
一、設置處所屬管理組織經報備有案之公寓大廈或公寓大廈管理條例公布施行後領得建照執照之公寓大廈者，應依據「公寓大廈管理條例」第八條、第二十九條及第三十一條規定，檢具區分所有權人會議同意之決議或其他同意證明文件向主管建築機關申請。
二、設置處所屬公寓大廈管理條例公佈施行前領得建造執照之建築物或區分所有建物而管理組織尚未報備者，於建築物屋頂設置樹立廣告時，應檢具設置處所現有管理組織同意之決議或二分之一以上所有權人使用同意證明文件提出申請；設置於建築物外牆之招牌廣告，應檢具申請設置樓層之所有權人同意書後，據以申請。至區分所有建物尚得依本部86.7.9(86)台內營字第八六七三二○九號函會議記錄，討論事項案由一之決議檢附區分所有權人會議紀錄為之。(內政部86.10.9台內營字第八六八一八四五號函參照 )。

管路發出聲響，除了固定不良產生振動的聲音之外，還有因為高樓層水壓過高在用水時因為開關作用造成壓力沖擊而發出響聲，這也會造成管路久了之後有破損及鬆弛的危險。 應先找出是哪些管路發出的，如果是頂樓進水管，只要在地下室進水管裝上水鎚緩衝器就能減少水鎚作用，如果是頂樓往住戶的進水管，就在住戶水源端裝上減壓閥即可！〈大部份都在管道間旁浴室天花板內〉，有時是住戶減壓閥故障，也會發出聲響！應該是有人使用水才會造成聲響，水龍頭打開在關掉的那一煞那因為自由落體產生的水壓因關閉造成"水錘現象"都會有聲音加上震動，水管內水的壓力越大，這種現象越嚴重

浴室漏水或湛水大致可分為三大因素
1.管路漏水
2.地板漏水
3.排水管漏水


1.管路漏水：最常見為熱水管，因10年以上的房子在建造時採用鐵管舖設，因使用年限鐵管內部開始生銹腐蝕，因而產生破洞導至管內水從破洞湛出，產生漏水現象，初步判斷分式，湛水位置會有水滴滴落且不管白天或夜間皆不會間斷，較準確測試方式為在熱水爐下方有一冷水進水管，將冷水進水管，開關關閉，約12小時觀察滴水是否有減緩現象，如有則判斷為熱水管漏水。
　冷水管測試方式和熱水管相同須將水塔水源開閉如此整戶將無水可用測試前須先備水再作測試，以免造成生活不便。
2.地板漏水：最常見為有浴缸的浴室，因浴室地磚下方正常舖設一層防水層，以阻檔地板水往下滲透，但建商或施工單位為節省成本及施工方便，在浴缸下方皆未舖設防水層（近年此現象已有改善），導致水先滲入浴缸下方再由浴缸滲透出來和您打招呼。
　另一現象為原有防水層老舊破裂，導致地磚上方之水滲透出來，此二種觀察方法為有人使用後水會開使滴落，但無人使用約莫7-8小時滴水會減緩，測試方法為暫停使用浴室一至二天，觀察滴水是否停止。
3.排水管漏水：此種漏水機率非常少見，測試方式與地板測試相同，因地板與排水管皆須使用才有水源無人使用則無水源，故兩者原理相同。

解決之道：
1. 冷熱水管漏水：
方法一：牆面，地板打除找出漏水位置修補，但如熱水管較不建議因管路銹蝕，為整支皆銹蝕，而非一處，熱水管較佳建議為整個供水回路更新。
方法二：使用無毒水性管路藥劑修補，將藥劑以高壓注入管內自行修補破洞，如此可免除打除時塵土飛揚，且施工期只須一日即可完成但熱水管依然建議更新，鐵管?蝕何時會出現第二個細縫無人可以預測。
2. 地磚、排水管、浴缸：
方法一：利用滲透原理將滲透劑滲透至底部防水層修補裂縫，但此法效果十分不理想，故較少人使用
方法二：拆除地磚或浴缸在地磚下方重新施作一層防水層以達阻水效果，排水管則打除地磚修補破洞，以上施工皆須動到土水，塵土飛揚亦無可避免，且施工期須4-7天

文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】
我是住在北市某大廈頂樓的住戶，目前遇到頂樓漏水的問題，已查遍所有的建管法規，也向市議員及市長陳情，但所得到的答覆皆是法規還在研議中，在購屋時已與所有頂樓住戶一起自費用PU來做防漏工程，但是頂樓屬於公共空間，管委會在頂樓有設置曬衣架，如此一來，原本台灣的高溫天氣對於PU已經是一大傷害，再加上住戶不斷的踩踏以及曬衣籃的拖拉更加速破壞，因管委會被少數人輪流把持，在住戶大會反應要以加蓋鐵皮屋的方式防漏又因法規因素無疾而終之後，管委會對此事便置之不理，請問：我應該如何伸張我的權益（註一）？

【解析】
按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。」「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。」分別為公寓大廈管理條例第10條第2項、第11款、第36條第1款、第48條第4款定有明文，是共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，則應由管理負責人或管理委員會，依區分所有權人會議之決議為之。又管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行「區分所有權人會議決議事項」，顯然影響住戶權益者，直轄市、縣 (市) 主管機關則處以新臺幣一千元以上五千元以下之罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，亦得連續處罰之。從而，本案中的提問人，得依公寓大廈管理條例第25條（註二）以下之規定，於區分所有權人會議定期會議中或召開臨時會提請決議之，並以公寓大廈管理條例第48條第4款及第59條（註三）之規定，督促主任委員或管理委員，落實區分所有權人會議之決議事項，達到修繕頂樓防止漏水之目的（註四）。

【註解】
註一：問題來源：97年3月11中小企業法律諮詢 首頁 > 其他法規類專區＞管委會權責問題。 

註二：公寓大廈管理條例第25條：「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。…」參照。

註三：公寓大廈管理條例第59條「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」參照。

註四：從公寓大廈管理條例第48條第4款觀之，管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第36條第1款、第5款至第12款所定之職務，顯然影響住戶權益者，直轄市、縣 (市) 主管機關始得處以新臺幣一千元以上五千元以下之罰鍰，並令其限期改善或履行義務、職務；至於管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第36條第2款所定之職務，顯然影響住戶權益者，依現行公寓大廈管理條例，並無罰則，顯然無法有效督促管理負責人或主任委員或管理委員執行「共有及共用部分之修繕及一般改良」之職務（因此，不論本案是否為共用部分之重大修繕，本文也只能建議，本案中的提問人，依公寓大廈管理條例第25條以下之規定，於區分所有權人會議定期會議中或召開臨時會提請決議之，再依公寓大廈管理條例第48條第4款及第59條之規定，督促主任委員或管理委員，落實區分所有權人會議之決議事項，達到修繕頂樓防止漏水之目的），為「加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質」（公寓大廈管理條例第1條第1項參照），修正公寓大廈管理條例第48條，自屬必要。轉載劉孟錦律師.楊春吉

文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】
我是住在北市某大廈頂樓的住戶，目前遇到頂樓漏水的問題，已查遍所有的建管法規，也向市議員及市長陳情，但所得到的答覆皆是法規還在研議中，在購屋時已與所有頂樓住戶一起自費用PU來做防漏工程，但是頂樓屬於公共空間，管委會在頂樓有設置曬衣架，如此一來，原本台灣的高溫天氣對於PU已經是一大傷害，再加上住戶不斷的踩踏以及曬衣籃的拖拉更加速破壞，因管委會被少數人輪流把持，在住戶大會反應要以加蓋鐵皮屋的方式防漏又因法規因素無疾而終之後，管委會對此事便置之不理，請問：我應該如何伸張我的權益（註一）？

【解析】
按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。」「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。」分別為公寓大廈管理條例第10條第2項、第11款、第36條第1款、第48條第4款定有明文，是共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，則應由管理負責人或管理委員會，依區分所有權人會議之決議為之。又管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行「區分所有權人會議決議事項」，顯然影響住戶權益者，直轄市、縣 (市) 主管機關則處以新臺幣一千元以上五千元以下之罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，亦得連續處罰之。從而，本案中的提問人，得依公寓大廈管理條例第25條（註二）以下之規定，於區分所有權人會議定期會議中或召開臨時會提請決議之，並以公寓大廈管理條例第48條第4款及第59條（註三）之規定，督促主任委員或管理委員，落實區分所有權人會議之決議事項，達到修繕頂樓防止漏水之目的（註四）。

【註解】
註一：問題來源：97年3月11中小企業法律諮詢 首頁 > 其他法規類專區＞管委會權責問題。 

註二：公寓大廈管理條例第25條：「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。…」參照。

註三：公寓大廈管理條例第59條「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」參照。

註四：從公寓大廈管理條例第48條第4款觀之，管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第36條第1款、第5款至第12款所定之職務，顯然影響住戶權益者，直轄市、縣 (市) 主管機關始得處以新臺幣一千元以上五千元以下之罰鍰，並令其限期改善或履行義務、職務；至於管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第36條第2款所定之職務，顯然影響住戶權益者，依現行公寓大廈管理條例，並無罰則，顯然無法有效督促管理負責人或主任委員或管理委員執行「共有及共用部分之修繕及一般改良」之職務（因此，不論本案是否為共用部分之重大修繕，本文也只能建議，本案中的提問人，依公寓大廈管理條例第25條以下之規定，於區分所有權人會議定期會議中或召開臨時會提請決議之，再依公寓大廈管理條例第48條第4款及第59條之規定，督促主任委員或管理委員，落實區分所有權人會議之決議事項，達到修繕頂樓防止漏水之目的），為「加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質」（公寓大廈管理條例第1條第1項參照），修正公寓大廈管理條例第48條，自屬必要。轉載劉孟錦律師.楊春吉

有時社區大樓管理委員會和居民的衝突會升高到居民揚言罷免管理
委員或主任委員的地步，可是翻遍公寓大廈管理條例，卻找不出任何可
以著手進行罷免的規定。公寓大廈居民碰到了不適任的管理委員或主任
委員，難道就無計可施，必須眼睜睜的任其做到任期結束嗎？

　　這個問題的答案不在法律，而在社區大樓自己的管理機制、規約中
是不是針對這種狀況預做準備。

　　崔媽媽基金會公寓大廈顧問饒後樂表示，社區大樓管理委員的單一
任期多為一年，法律規定最多二年。大部分狀況下，管理委員是個沒人
想幹的苦差事。因此在公寓大廈管理條例中產生管理委員、主任委員使
用「推選」這個動詞，十分傳神地傳達了其中「半推半就」、「缺乏主
動爭取意願」的態勢。管理委員、主任委員經常是在一種「犧牲小我、
成全大我」、「我不入地獄誰入地獄」的情操下慷慨就任。在這種情勢
下，如果法律規定在某種情形下，這些欠了管理委員一份人情的居民可
以啟動某種機制，把看不順眼的管理委員罷免掉；對於這些「急公好
義」的管理委員而言，這種關係叫人情何以堪？

　　但對社區大樓而言，選錯人或是讓人乘虛而入，導致對管理制度的
傷害、對居民基本權利的壓迫，或對內部成員間互信關係的侵蝕，有時
必須放下感情立即處理；否則放任不適任的管理委員恣意作為，其對公
寓大廈的長期發展所造成的傷害可能將更難以預估，因此社區大樓實有
必要預作因應。

　　但要針對某些或是全部管理委員進行罷免，又會讓當事人感到被否
定、羞辱。不管罷免是否成功，他們心裏必然留下烙印，認為其他人無
情無義，不懂得尊重體諒；在日後相處關係中，他們會以同樣甚至更嚴
格、更不信任的態度要求、挑戰繼任的管理委員。這將造成互信降低與
管理成本增加，往往形成惡性循環，或容易演變成派系鬥爭。

　　另一方面，罷免對其他住戶心裏同樣造成不良影響。對某些人來
說，他們學習到透過罷免來教訓、修理不合己意的管理委員，從此養成
用棍子代替蘿蔔、用威脅代替協商的習慣。對另一群人而言，他們看到
管理委員沒做好的下場、也厭惡高度衝突的對抗場面，他們擔心自己以
後成為被懲罰的對象，因此選擇冷漠退卻、不再參與公共事務。

　　饒後樂說，為避免衝突擴大與內部關係惡化，社區大樓應採用「管
理委員會任期中全面改選」來解決住戶與管理委員間無法化解的歧異衝
突。亦即當多數住戶不滿意部分或全體管理委員表現時，可以發動「管
理委員會任期中全面改選」，召開臨時區分所有權人會議，重新推選管
理委員。原任管理委員如果獲得多數住戶支持，仍可繼續留任。而風評
不佳、惹人非議者，則可能因此被其他人取代，其新的管理委員會產生
後須推選新的主任委員與常務委員，任期則至原任管理委員會任期屆滿
為止。


◆「管理委員會任期中全面改選」的優點

　　「管理委員會任期中全面改選」優點是沒有人會在衝突過程中成為
被針對處理的對象，職務遭去除取代者容易替自己找到下台階，新的管
理委員經過最新民意洗鍊，能夠代表多數人對公共事務處理的利益與意
向。任期較正常管理委員任期短，如果社區大樓有強制區分所有權人輪
流擔任管理委員的規定，可以藉此吸引某些願意「撿便宜」（擔任任期
較短之管理委員）的區分所有權人出來幫忙收爛攤子。


◆先召開區分所有權人會議，再行啟動改選。

　　為確保管理組織運作的穩定，避免三天兩頭「全面改選」，社區大
樓發動「管理委員會任期中全面改選」的門檻不宜太低，最好有四分之
一、甚至於三分之一以上區分所有權人連署要求召開區分所有權人會
議，會議中有超過全體區分所有權人絕對多數比例同意（如超過三分之
二出席，出席之四分之三以上同意）方可實施。相關規定應明訂於規
約，但如規約中沒有訂定，而剛愎自用的管理委員會卻又已經把情勢搞
到天怒人怨、無法挽回時，則應先召開區分所有權人會議通過在規約中
增訂本項規定後，再行啟動改選。

轉載崔媽媽

社區大樓成立公寓大廈管理組織後，可以檢具相關文件向地方主管機
關辦理報備（目前各縣政府均將公寓大廈管理組織成立報備業務與變更公
寓大廈管理組織負責人備查業務委託各鄉鎮市公所辦理）。在確認申請文
件無誤後，地方主管機關即核發公寓大廈管理組織報備證明。

　　向主管機關報備雖然不是公寓大廈管理組織成立要件（不報備完全不
影響公寓大廈管理組織成立法律效力），但除了新建成的社區大樓必須經
此程序才能向主管機關申請撥付起造人提撥的公共基金外，還有以下好處：

一、
法律目前的規定雖然是「報備」，可是目前各地方主管機關卻「自動」進
行「審查」。社區大樓提供的相關文件如有錯誤或疏漏，或會議作業程序
不符規定，地方主管機關即予退件拒絕接受報備。因此「報備」實質上已
經變成行政機關對社區大樓成立公寓大廈管理組織法律文件的「文書認
證」。讓社區大樓可以陳列主管機關頒發的公寓大廈管理組織報備證明昭
信住戶。

二、
地方主管機關既然已經在報備過程做過「文書認證」，公寓大廈內發生糾
紛進行訴訟時，即可以直接用地方主管機關核發的公寓大廈管理組織報備
證明確立社區大樓法律地位，不必再重新查驗公寓大廈管理組織成立程序
是否合乎規定。

三、
社區大樓獲發公寓大廈管理組織報備證明後，可以申請稅籍編號。從此存
在金融機構的公共基金利息不會再計入主任委員的個人所得課稅。

四、
除此之外，管理委員會還可以憑公寓大廈管理組織報備證明申請核發金融
機構存款利息免稅證明，日後存在銀行等金融機構的公共基金利息就不會
再被扣稅。

五、
向主管機關報備後，主管機關日後會主動提供社區大樓各種如優良公寓大
廈評選或公寓大廈管理講習活動等相關實用訊息。

六、政府或民意代表會不時提供完成報備公寓大廈各種用以進行外牆更
新、加裝安全監視系統或消防設備更新等項目補助。

　　另外，社區大樓如果規約規定或區分所有權人會議有決議限制變更公
寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備構
造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。必須向直轄市、縣
（市）主管機關完成報備，該規定才具法律效力。公寓大廈管理絕大部分
規定只要載明於規約，甚至於只要經過區分所有權人會議決議通過，就對
住戶產生約束。這項主要用以管理建築物外觀的規定，不完成報備不生效
力，是目前公寓大廈管理規定中的特例。

　　另外公寓大廈管理組織成立後，主任委員或管理負責人變更時，亦可
向主管機關辦理報備。憑主管機關所回覆的公函辦理稅籍編號與銀行帳戶
負責人變更。不過各家銀行作業標準不一，如果往來銀行只要社區大樓出
具區分所有權人會議紀錄或管理委員會會議紀錄就同意辦理負責人變更，
社區大樓大可省下這道程序。

　　有些社區大樓在著手成立公寓大廈管理組織時，擔心自己以後可能會
「不適應」，因此詢問日後是否可以申請撤銷或解散。其實公寓大廈管理
組織一經成立，其成員間就套入了公寓大廈管理法律規定與規約所制定出
來的關係。規約彈性很大，大部分社區大樓內部關係皆可以透過規約設定
或調整。而且公寓大廈管理的精神本來就是要社區大樓透過自己所訂定的
規則處理自己的事務，公部門不會主動介入社區大樓內部關係，因此社區
大樓並不存有辦理撤銷或解散的需要，當然也就沒有辦理解散撤銷的規
定。

轉載自饒後樂老師

消費者買賣房屋簽署公寓大廈規約草約須知 
內政部營建署建築管理組


規約草約是未來區分所有權人及住戶之共同遵守事項，內容所牽涉事務非常繁
雜，非一般人所能普遍瞭解，且攸關個人及共用財產權益影響甚大。茲為保障
不動產交易安全，確保消費者權益，特編訂本須知，提醒消費者於簽署規約草
約時應注意下列事項： 

一、一般注意事項：

（一）消費者簽署之規約草約，應檢視是否與起造人申請建造執照(設計變更)
時，檢附之規約草約內容完全相同。

（二）消費者對規約草約配合房屋買賣契約書享有一定期間的契約審閱期。

（三）消費者應詳實了解規約草約內容後簽署，規約草約經消費者簽署同意
後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。


二、共用部分之注意事項：

（一）消費者應審視規約草約是否有明列共用設施之設置（如健身房、游泳
池、交誼廳等），消費者應拒絕同意任何違章建築及違規使用之約定。

（二）消費者必須了解，依法設置之開放空間，並非為公寓大廈之專屬使用空
間，未來應開放提供予公眾使用。

（三）消費者應審視公共基金、管理費、修繕費用之收繳基準、繳納方式等之
相關約定。

（四）消費者應審視建築物之共用部分及其基地使用收益分配方式之約定。


三、約定專用部分之注意事項：

（一）公寓大廈之起造人於申請建造執照(設計變更)時，應檢附專有部分、共
用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說，消費者應審視其內容
是否與銷售廣告、房屋買賣契約書及規約草約所載相同。

（二）規約草約應詳細載明約定專用部分之位址及範圍、約定專用之對象及用
途，約定專用部分是否有使用償金之約定。

（三）約定專用部分應直接載明於規約草約中，不得以間接記載方式為之。


四、管理組織之注意事項：

（一）區分所有權人會議開議及決議之額數，依公寓大廈管理條例規定為區分
所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人
數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同
意行之。但規約草約如另外定有出席及決議之人數與比例者，應依規約草約之
規定，而非以公寓大廈管理條例所定之人數與比例為之。

（二）消費者應審視管理委員會之組織方式，管理委員之選任資格及選任辦
法，管理委員會之職務內容與權限等約定。


五、管理組織成立前之注意事項：起造人於召集區分所有權人召開區分所有權
人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人，依公
寓大廈管理條例、規約草約及房屋買賣契約書之約定執行管理維護工作，消費
者必須審視該期間之管理費收支歸屬、管理方式、配合事項等相關約定。


六、其他約定之注意事項：

（一）是否可以設置廣告物、鐵鋁窗之規定。

（二）是否可以飼養寵物之規定。

（三）規約草約應明列由起造人依公寓大廈管理條例施行細則提列公共基金之
總金額及其計算方式。

（四）公寓大廈如有為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，應依停車場法或
相關法令規定對外開放供公眾停車使用，且規約草約應附有營業管理規定

◆公設點移交現況：

◆您知道自己社區住家的水塔在哪裡嗎?

　　一般社區住戶有上水塔(樓頂)及下水池(地下室)，但是您了解水塔
裡面乾淨嗎？其實清洗水塔是絕對必要的，關係到全家人的健康問題？
吃也好？洗也好？乾淨的水總是用的心安！用的舒服。要洗就洗乾淨，
不要臨時隨便找一家廠商清洗。真的希望你找個合格的廠商清洗水塔！



◆您知道現在清洗水池、水塔也要有牌照哦！

　　首先清理水塔必須要有證照之缺氧作業主管到場，執行相關作業指
揮調度，還要有氧氣氣體偵測器做先前偵測跟工作中隨時偵測，保持含
氧空氣充足，以及有送風機隨時送風，並且有空氣呼吸器備用設備。



◆依照「台北自來水事業處」清洗水塔清洗規範來作業，較有保障

　　為永續提升公廈大廈社區用水服務品質，要求承攬廠商參照「台北
自來水事業處」清洗水塔相關規範，辦理清理洗作業，社區用水品質較
有保障。


一、台北自來水事業處要求推薦優良廠商標準清洗作業流程：

【步驟1】每一清洗案件均事先通報自來水處，電話 (02)8733-5678,
　　　　8733-5695，接受自來水處抽查。
【步驟2】設備檢查：仔細檢查平日不易查看的用水設備
【步驟3】清洗前規劃：先規劃最省水的作業方式，並以抽水機迅速
　　　　排除積水。
【步驟4】高壓清洗：使用高壓洗淨機清洗，維持良好清洗效果。
【步驟5】殘水處理：使用殘水處理機抽除池底殘水。
【步驟6】清洗後消毒：以高濃度氯溶液噴霧消毒，充分消毒後，再
　　　　徹底沖洗乾淨。
【步驟7】水質檢驗：完成沖洗及排水後，才開始進水；進水完成後
　　　　，再進行洗淨後之水質檢驗。
【步驟8】提供清洗紀錄：提供用戶清洗照片、設備檢查記錄及水質
　　　　檢驗報告，清洗作業至此全部完成。



二、台北自來水事業處之推薦優良廠商作業要點：

1.清洗廠商需領有『台北自來水事業處之推薦優良廠商-證明書』
2.廠商需受過清洗水池水塔專業訓練講習領有『教育訓練–合格證』
3.所有清洗人員均必須體檢合格、領有自來水處核發之『清洗工作證』
4.機具設備均需經自來水處審核通過
5.廠商欠缺上述三項證件之任一證件均為不合格。



三、保護水質衛生，一般住宅建議每半年清洗一次
　　工業廠房、商業辦公大樓，非一般住宅之水塔視實際狀況，特殊專案



四、水質檢驗

有關清洗水池水塔後，各項水質檢驗工作，讓您正確了解實際之水質狀
況，應由具有完善設備並聘請專業人員進行下列５項水質檢驗：
　1.濁度
　2.總溶解固體量
　3.自由有效餘氯
　4.氨氮
　5.PH值



五、相關資訊請上網：

1.臺北自來水事業處–用戶專區：
http://www.twd.gov.tw/np.asp?ctNode=23295&mp=114001 

2.台北市水池水塔清洗廠商協會 http://www.water168.org.tw/ 



六、聘請臺北自來水事業處推薦廠商，請在清洗前進行通報

　　清洗案件由您與推薦廠商自行接洽，您可根據需求從推薦名單中選
擇清洗廠商，為防止廠商不據實通報接洽完成之清洗案件，以規避自來
水處抽查，請您與推薦廠商完成接洽清洗案件時，儘早撥自來水處服務
(02)8733-5678, 8733-5695，告知清洗地點、時間及廠商名字，水處自
動將該清洗案件納入抽查範圍，與您共同監督廠商，提供最好的清洗服
務。

公寓大廈的公共用電，名詞解析如下：

◎公共用電：
　　不屬於各戶專有部分的用電就是公共用電，如電梯、樓梯燈、地下室
用電等，所以只要是公寓大廈型態，就一定有公共用電

◎大小公用電：
　　這並沒有一定的定義，各大樓規劃不一，這點要可看電費單上的記
載，例如OO號(這就是小公)，OO號地下一樓(這就是大公)，最好的判斷方
式還是參考大樓的電氣單線圖說來判斷劃分

◎公電分攤的來源：
　　大樓公共用電並不一定會分攤進入各戶，而是當初起造人申請用電時
一併申請分攤與否

◎公電不分攤：
　　委員會可以以委員會名義申請公電由委員會繳交，但是若有一天反悔
想要重新分攤，可就要全體用戶簽章囉

◎公電分攤的基礎：
　　以電錶數量為基礎，例如本大樓共有 100戶，假設每戶設一個電錶，
那就平分 100份，與坪數無關，台電也不接受委員會依照坪數分攤的計算
式

◎免除公電分攤：
　　如果辦理停用或者未繳費被拆錶，自然免除公電的分攤，最常見的就
是兩戶打通後，把其中一戶電錶停用

◎店鋪公電分攤：
　　有些店鋪因有一、二樓，所以設計上有兩個電錶，一個屬於住宅用
電，另一個屬於營業用電，這樣該店鋪就分攤了兩份公共用電



◆二、機電公設點交小常識–攝影機：


　　攝影機的死角隨著社會治安事件頻傳，管理委員會對於攝影、監視設
備越來越加以重視。但常常聽到某些治安事件中提到『死角』眾多，什麼
叫做死角呢? 有人說『攝影不到的地方謂之死角』，更精準的說，人、車
經過的地方無法有效攝錄影，就是死角。常具的死角狀況有以下之情形：

1.人、車出入口可能沒有攝影機：例如貨梯入口、裝卸平台、屋頂避
　　難層等沒有適當攝錄影裝置。
2.雖有攝錄影，但夜間影像模糊無法辨認。原因不外乎現場光源不足
　　，非紅外線或夜間可用錄影機，解析度不足等原因。
3.每秒錄影張數太低：尤其像車道口，車輛移動數度較高，所以如果
　　錄影張數設定太低，就有可能造成雖然清晰但錄不到影像的問題。
4.錄影時間太短：ＤＶＲ儲存影像資料多久，法令並無明訂。要依據
　　鏡頭數量、解析度、壓縮格式、錄影方式、硬碟容量等來決定。



◆三、發電機排放廢氣影響居住品質

§問題
　　我們居住於此大廈最高樓層已有十年時間，在一年半前管委會(前任
主委)在未經同意之下強迫原設於地下室的發電機排氣管牽引至頂樓，我
們是到了鷹架設在我們 旁邊才發現有此工程，我們向管委會抗議，管委
會就拿出"住戶對於管委會因修繕公共安全，須使用或進入其專有部份，
不得拒絕"並指出我們會使我們二大棟大廈會變成違樓等，我們的隔壁鄰
居擔心會有法律問題，變答應其管線設置在他們住家樓上，也因為有此漏
洞我們無法說什麼。但是在這一年半來，每個月會發動一二次發電機，我
們整間房子都會瀰漫著臭氣，就算把門窗緊閉仍會存在著，我們多次向現
任主委訴願，但仍置之不理，最近一次回應要我們自己去說服其他委員，
又拿法 條出來?想請問崔媽媽基金會，我們是否就必須認命其廢氣不斷的
出現在我們家嗎？

§回答：
　　委員會將發電機排煙移至頂樓，可能乃解決當初位於一樓的排煙污染
問題。不過可能僅有治標未能治本。柴油發電機啟動前期約30秒會有黑煙
乃特性，目前解決方案都是採用黑煙淨化器，也是目前主流的選擇，不過
價格並不便宜，大多屬於起造人安裝，管理委員會自費安裝的較為少數。
當然囉，如果已經有了黑煙淨化器而仍有黑煙產生，那就要看看黑煙淨化
器是否功能故障、或者引擎本身有問題，或者使用的柴油油質有異常而定。