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第一個說法.....我住在有七棟大樓成ㄇ字型的社區，我住的那棟樓有七層高，我住六樓，
但外牆有裂縫(可能因地震造成)，導至屋內會漏水，防漏公司說必須從女兒牆的內、外及七樓外牆做防水到六樓外牆，因為不知外牆是否屬於大廈管理條例裡的專有部分，因此不知責任歸屬及維修責任歸誰，可否請知道的人幫忙解答
外牆部分仍屬於個人專有部分，
(只是使用上必須受到法規或規約的限制)
所以在一般情況下，
外牆的修繕仍須由各區分所有權人自行負擔，
不過如果是屬於樓板部分，
其修繕則由上下的區分所有權人共同負擔。
我想你應該是將「外牆」與「外牆面」混為一談。
公寓大廈管理條例是對「外牆面」的使用限制，
目的是有其團體公益性；
但法條並沒有限制靠近外牆面的區分所有權人，
不能使用外牆，
舉個例子，
如果說外牆是屬於共有的話，
那等於你在家裡不能隨便在這一片牆上釘掛東西，
也不能粉刷這一面牆，
(因為他是屬於共有，有經過共有人決議)
如此，
你是否覺得合理?
再者，
公寓個房空間的專有部分，
應該都是由六面牆所隔阻而成，
(上下左右前後)
即便是與他人相隔的那一到牆，
在所有權歸屬上，
也是以牆心分為兩邊，一人一半。
所以，
基於上述說明，
外牆是屬於區分所有權人所有的。

2.
頂樓基本上除了有特別約定外，
(共有專用)
一般都是屬於住戶共有，
頂樓的女兒牆並非專有空間的必要阻隔設施，
自然不應屬於某特定區別所有權人所有，
而是與頂樓性質相同，
無特別約定下，
就是大家所共有。
轉載 ILF法律論壇
外牆是屬於各區分所有權人所有(專有部分)，
只是外牆面在使用上必須受到
公寓大廈關理條例第8條第1項的限制。
所以如果是外牆具有修繕之必要者，
除非該外牆修繕原因，
係導因於外牆面的使用所致，
(那麼就可以向使用者求償)
否則原則上，
還是要由區分所有權人自行修繕，
管委會對此並不負修繕責任。

至於頂樓女兒牆或外牆部分，
因頂樓原則就是屬於共用區域，
則頂樓的女兒牆及外牆自然也是屬於全體住戶所共有，
此時管委會對該部分即有修繕的責任。.......................................................完
 
 
 
 
 
 
第二個說法......公寓大廈管理條例第7條指出，「承重牆壁」之構造是屬於公寓大廈的共用部分「不得獨立使用供做專有部分」，並「不得為約定專用部分」。所以管理委員會有責任維護喔！

如果責任清楚，那麼，我們一起來想想後面的步驟是什麼？管委會是否會不理你？如果要動工，是不是管委會真的會全額負擔？

好的，套句老話，在不說情，不講理的狀況下，我們來看看法條怎麼說。

關於「共用部分」出問題，根據公寓大廈管理條例第10條來看，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

所以，若是「共用部分」出紕漏，那麼管理委員會必須處理；但問題原因若有部份所有權或責任是屬於屋主的話，則屋主也得協助修繕喔。

對於共用部分的產權歸屬，您可能也很好奇，如果要屋主協助修繕，那麼這錢該怎麼出？

由於外牆屬於共用部分，因此您的壁面也是外牆的內側，所有權算是各半。通常是由管委會與屋主各半分攤，管委會負責以牆壁為中心之外，屋主負責修理以牆壁為中心之內。

最後，如果管理委員會真的完全不搭理屋主，有失職之虞的話，那麼依據公寓大廈管理條例第48條所提，是可由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

附帶一提，如果您有打官司的準備，請確定貴大樓的管理委員會是否有做報備，以便法院做責任釐清！...........................................完

以上2轉載－【利得達康科技物業管理股份有限公司 物業管理處 處長 翟伯恆】
 
還有另一個認為
外牆是共用部分(原則) 
一、公寓大廈管理條例第七條明文規定，公寓大廈承重牆壁為共用部分且不得為約定專用部分。 
二、公寓大廈外牆通常與梁柱相連，分擔樓地板重量，承受風雨，上下連結型成整體構造，使用上不具獨立性，並非同法第三條第三款所指專用部分。 
三、管理條例第八條第一項既將外牆面與樓頂平台等共用部分並列，證明外牆面亦屬於共用部分。 
除非該外牆不是承重牆，才有可能成為專有部份。陽台外牆應屬一例。 
因此，原則上外牆屬於共用部分，應無疑義。by bibo38
 
再另一個
建築就跟人體一樣，長期疏忽就容易衍生各種惱人的毛病，除了漏水這類「內憂」問題，磁磚掉落亦是常見的「外患」。許多人都以為大樓外牆是共有部分，因此當發生磁磚掉落砸傷人、車的意外時，便理所當然地主張應由管理委員會以公共基金來負起賠償責任。其實，外牆面同時具備有專有、共用兩種性質，亦即，連接專有部分的外牆屬專有（如：各戶客廳的外牆面）、連接共用部分的外牆屬共用（如：樓梯間的外牆面）。因此，如果磁磚是由專有部分的外牆面掉落，其賠償責任理應由該區分所有權人負責，雖然實務上受損害者基於處理上的常規，仍多直接向管委會求償，但管委會若能判斷磁磚掉落點且據此向該區權人求償也是於理有據的。

「可是公寓大廈管理條例不是已經將外牆規定為共用部分嗎？」會引起這樣的誤解，主要是因為在公寓大廈管理條例第八條中對於外牆面有限制變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為之規定。然而，細究條文內容就會發現，其精神是要將原本歸屬專有、各區分所有權人得自由使用、處分的情形以規約或會議的方式約束下來，並向主管機關報備後才可由管理委員會依據規約或區權會會議記錄統一管理、維護。

社區要修繕外牆，以往多是透過建築管理的程序，獲得修繕範圍內區分所有權人100%的同意方可請照施作。鑑於全額同意的高門檻有達成上的困難，近幾年在台北市都市更新處的宣導下，有越來越多的社區改採都更整建維護的方式來推動外牆修繕計畫，主要的差別在於更新整維計畫若能獲得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人超過3/5（約60%）以及所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/3（約67％）同意即可推動。

此外，台北市都市更新處於95年時開始提供整維經費補助，主要是希望透過減輕社區、住戶修繕負擔的方式來提高社區推動整維計畫的意願。因此，即便整建維護計畫的審查程序較為繁複，但基於多數同意與經費補助的兩項誘因，仍吸引相當多社區以都更整維的方式完成建築物的更新。轉載崔媽媽
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