理想社區 (勇哥)

45.選出之管委會委員拒不出席交接如何處理？ 

Q1 社區樓管公司倒閉，由新的樓管公司承接舊樓管公司，服務費用應如何給付？

Q1 依公寓大廈管理條例規定出席人數比例太高，導致會議不易召開，應如何？

Q1 有住戶於公牆掛帆布，應如何？

u11公寓大廈管理委員會與建商間已完成公共設施交接后，對於屋頂防水層及排水系統等及發現嚴重缺失時，應如何要求建商改善？

u11一大廈住戶於裝潢施工時擅自破壞了RC牆，算不算破壞結構體？管委會如何處理？

一、可否在大樓內開設餐廳﹖
解說：依公寓大?管理條例第十五條規定是違法的，得報請主管機關處理。
主管機關可依公寓大?管理條例第四十九條規定，處以四萬至二十萬元罰鍰。
若餐廳不幸因違規使用而致人於死，將會科以一年以上七年以下有期徒刑，得併科一百至五百萬元。

二﹑可否在騎樓走道擺設攤位﹖
解說：管委會可依公寓大?管理條例第十六條規定予以制止或按規約處理，經制止而不遵從者，
得報請主管機關處理。主管機關可依公寓大?管理條例第四十九條第一項第四款規定，
處以四萬至二十萬元罰鍰。

三﹑可以將陽台打出或設置鐵窗？
解說：依公寓大?管理條例第八條規定，至少要符合三個要件：
1.依法領得變更使用執照。
2.規約有規定或經區分所有權人會議通過。
3.經向主管機關完成報備有案。

四﹑我們夫妻吵架，要你管？
解說：管委會可依公寓大?管理條例第十六條規定予以制止或按規約處理，
經制止而不遵從者，得報請主管機關處理。主管機關可依公寓大?管理條例第四十七條第二款規定，
處以三千至一萬五千元罰鍰。

五﹑在家裡打衛生麻將，也不可以？
解說：管委會可依公寓大?管理條例第十六條規定予以制止或按規約處理，經制止而不遵從者，
得報請主管機關處理。主管機關可依公寓大?管理條例第三十八條第二款規定，
處以三千至一萬五千元罰鍰。

六﹑如何應付『一家烤肉萬家香』？
解說：管委會可依公寓大?管理條例第十六條規定予以制止或按規約處理，經制止而不遵從者，
得報請主管機關處理。

七﹑住戶私設路障，應如何處理？
解說：依公寓大?管理條例第四十九條第一項第二款規定，經制止而不遵從者，
得處以新台幣四至二十萬罰鍰後，仍不改善或繼續違規者，可依第二十二條第一項第二款，
管委會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制這些住戶遷離或予以強制執行拍賣。

八﹑冷氣滴水，如何處理？
解說︰管委會應先依公寓大?管理條例第五十六條第五項之規定制止住戶請其改善冷氣滴水之情形，
如不改善則應報請主管機關依同法第四十七條第二款處三千至一萬五千元罰鍰，得連續處罰。

九﹑如何對付違規『泊』車的人？
解說︰社區地下室停車場，通常屬於法定停車位及防空避難設施，所以對於違規停放在未劃格位的共用部分之住戶，
依公寓大?管理條例第四十九條第一項第二款規定，經制止而不遵從者，得處以新台幣四至二十萬罰鍰後，
仍不改善或繼續違規者，可依第二十二條第一項第二款，管委會得依區分所有權人會議之決議，
訴請法院強制這些住戶遷離或予以強制執行拍賣。

十﹑店面騎樓是否可隨意停放機車？
解說：依民法第765條規定-所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，
並排除他人之干涉。法令並無明文規定私人騎樓應提供他人停放機車，除非經騎樓所有權人同意，
即使住戶規約約定該社區騎樓應提供社區住戶停放機車，亦是無效的約定。

十一﹑住戶水表度數、水費暴增如何處理？
解說：有四種可能之原因：
一﹑水表本身精準度的誤差。
二﹑水表故障造成誤差。
三﹑水表度數抄錯或未抄表。
四﹑漏水流失（馬桶水箱或冷熱水管漏水等）

十二﹑管委會可否將違規車輛鎖住並對車主處以罰款？
解說︰除非區分所有權人會議對於違規停車的行為，有達成授權管委會鎖車罰款之決議，
並於規約上載明；否則，恐易生刑法第三百零四條「妨害他人行使權利」之「妨害自由罪」的爭議。

十三﹑可否利用地下室停車場內有發電室、發電機等重要機房前之空間，規劃為停車位？
解說︰不可以，按公寓大?管理條例第十五條第一項規定︰「住戶應依使用執照所載」用途及規約使用專有部分、
約定專用部分，不得擅自變更。

十四﹑機械式停車位可停放機車嗎？
解說︰不可以，按公寓大?管理條例第十五條第一項規定︰「住戶應依使用執照所載」用途及規約使用專有部分、
約定專用部分，不得擅自變更。機械式停車位停放機車違反使用執照用途。

十五﹑停車場監視器壞掉，而住戶車子被頭偷，可歸責於管委會嗎？
解說：按公寓大?管理條例第三十八條規定雖有訴訟上之當事人能力，惟並無實體法上之權利能力，
不得為權利義務主體，故無賠償義務可言。

十六﹑地下室停車位只能停放同一輛車嗎？
解說：按公寓大?管理條例第九條第一、二項規定-住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
但另有約定從其約定。如社區針對地下室停車位有以「住戶規約」或以「地下室停車場管理辦法」規範停車位僅能停放一部車，
住戶當不可以在同一車位上輪流停放二輛車。

十七﹑地下室停車場有非住戶或訪客車輛違規停放，可否逕行拖吊嗎？
解說：非住戶或訪客於使用地下室停車場時，必須獲得所有權人的同意，且須受社區管理規定的規範。
如未獲准許而為使用，已構成「侵權行為」 。若有車輛違規停放，如符合「正當防衛」或「緊急避難」
﹙民法第149、150條﹚的情事，自可加以拖吊。

漏水

停車位

Q1 對於欠繳管理費之住戶已取得勝訴判決，後續應如何執行？

Q1 有廠商洽談承租大廈法定空地，是否可經由管委會決議即可？

Q44大樓的管理委員，常常未依住戶規約，擅自決定濫用住戶的基金，做一些不必要的開支。請問：

公寓大廈管理Q&A彙編