理想社區 (勇哥)

文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】
我是住在北市某大廈頂樓的住戶，目前遇到頂樓漏水的問題，已查遍所有的建管法規，也向市議員及市長陳情，但所得到的答覆皆是法規還在研議中，在購屋時已與所有頂樓住戶一起自費用PU來做防漏工程，但是頂樓屬於公共空間，管委會在頂樓有設置曬衣架，如此一來，原本台灣的高溫天氣對於PU已經是一大傷害，再加上住戶不斷的踩踏以及曬衣籃的拖拉更加速破壞，因管委會被少數人輪流把持，在住戶大會反應要以加蓋鐵皮屋的方式防漏又因法規因素無疾而終之後，管委會對此事便置之不理，請問：我應該如何伸張我的權益（註一）？

【解析】
按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。」「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。」分別為公寓大廈管理條例第10條第2項、第11款、第36條第1款、第48條第4款定有明文，是共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，則應由管理負責人或管理委員會，依區分所有權人會議之決議為之。又管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行「區分所有權人會議決議事項」，顯然影響住戶權益者，直轄市、縣 (市) 主管機關則處以新臺幣一千元以上五千元以下之罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，亦得連續處罰之。從而，本案中的提問人，得依公寓大廈管理條例第25條（註二）以下之規定，於區分所有權人會議定期會議中或召開臨時會提請決議之，並以公寓大廈管理條例第48條第4款及第59條（註三）之規定，督促主任委員或管理委員，落實區分所有權人會議之決議事項，達到修繕頂樓防止漏水之目的（註四）。

【註解】
註一：問題來源：97年3月11中小企業法律諮詢 首頁 > 其他法規類專區＞管委會權責問題。 

註二：公寓大廈管理條例第25條：「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。…」參照。

註三：公寓大廈管理條例第59條「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」參照。

註四：從公寓大廈管理條例第48條第4款觀之，管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第36條第1款、第5款至第12款所定之職務，顯然影響住戶權益者，直轄市、縣 (市) 主管機關始得處以新臺幣一千元以上五千元以下之罰鍰，並令其限期改善或履行義務、職務；至於管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第36條第2款所定之職務，顯然影響住戶權益者，依現行公寓大廈管理條例，並無罰則，顯然無法有效督促管理負責人或主任委員或管理委員執行「共有及共用部分之修繕及一般改良」之職務（因此，不論本案是否為共用部分之重大修繕，本文也只能建議，本案中的提問人，依公寓大廈管理條例第25條以下之規定，於區分所有權人會議定期會議中或召開臨時會提請決議之，再依公寓大廈管理條例第48條第4款及第59條之規定，督促主任委員或管理委員，落實區分所有權人會議之決議事項，達到修繕頂樓防止漏水之目的），為「加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質」（公寓大廈管理條例第1條第1項參照），修正公寓大廈管理條例第48條，自屬必要。轉載劉孟錦律師.楊春吉