理想社區 (勇哥)

社區大樓成立公寓大廈管理組織後，可以檢具相關文件向地方主管機
關辦理報備（目前各縣政府均將公寓大廈管理組織成立報備業務與變更公
寓大廈管理組織負責人備查業務委託各鄉鎮市公所辦理）。在確認申請文
件無誤後，地方主管機關即核發公寓大廈管理組織報備證明。

　　向主管機關報備雖然不是公寓大廈管理組織成立要件（不報備完全不
影響公寓大廈管理組織成立法律效力），但除了新建成的社區大樓必須經
此程序才能向主管機關申請撥付起造人提撥的公共基金外，還有以下好處：

一、
法律目前的規定雖然是「報備」，可是目前各地方主管機關卻「自動」進
行「審查」。社區大樓提供的相關文件如有錯誤或疏漏，或會議作業程序
不符規定，地方主管機關即予退件拒絕接受報備。因此「報備」實質上已
經變成行政機關對社區大樓成立公寓大廈管理組織法律文件的「文書認
證」。讓社區大樓可以陳列主管機關頒發的公寓大廈管理組織報備證明昭
信住戶。

二、
地方主管機關既然已經在報備過程做過「文書認證」，公寓大廈內發生糾
紛進行訴訟時，即可以直接用地方主管機關核發的公寓大廈管理組織報備
證明確立社區大樓法律地位，不必再重新查驗公寓大廈管理組織成立程序
是否合乎規定。

三、
社區大樓獲發公寓大廈管理組織報備證明後，可以申請稅籍編號。從此存
在金融機構的公共基金利息不會再計入主任委員的個人所得課稅。

四、
除此之外，管理委員會還可以憑公寓大廈管理組織報備證明申請核發金融
機構存款利息免稅證明，日後存在銀行等金融機構的公共基金利息就不會
再被扣稅。

五、
向主管機關報備後，主管機關日後會主動提供社區大樓各種如優良公寓大
廈評選或公寓大廈管理講習活動等相關實用訊息。

六、政府或民意代表會不時提供完成報備公寓大廈各種用以進行外牆更
新、加裝安全監視系統或消防設備更新等項目補助。

　　另外，社區大樓如果規約規定或區分所有權人會議有決議限制變更公
寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備構
造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。必須向直轄市、縣
（市）主管機關完成報備，該規定才具法律效力。公寓大廈管理絕大部分
規定只要載明於規約，甚至於只要經過區分所有權人會議決議通過，就對
住戶產生約束。這項主要用以管理建築物外觀的規定，不完成報備不生效
力，是目前公寓大廈管理規定中的特例。

　　另外公寓大廈管理組織成立後，主任委員或管理負責人變更時，亦可
向主管機關辦理報備。憑主管機關所回覆的公函辦理稅籍編號與銀行帳戶
負責人變更。不過各家銀行作業標準不一，如果往來銀行只要社區大樓出
具區分所有權人會議紀錄或管理委員會會議紀錄就同意辦理負責人變更，
社區大樓大可省下這道程序。

　　有些社區大樓在著手成立公寓大廈管理組織時，擔心自己以後可能會
「不適應」，因此詢問日後是否可以申請撤銷或解散。其實公寓大廈管理
組織一經成立，其成員間就套入了公寓大廈管理法律規定與規約所制定出
來的關係。規約彈性很大，大部分社區大樓內部關係皆可以透過規約設定
或調整。而且公寓大廈管理的精神本來就是要社區大樓透過自己所訂定的
規則處理自己的事務，公部門不會主動介入社區大樓內部關係，因此社區
大樓並不存有辦理撤銷或解散的需要，當然也就沒有辦理解散撤銷的規
定。

轉載自饒後樂老師