Q1 有廠商洽談承租大廈法定空地，是否可經由管委會決議即可？
A 法定空地是全體區分所有權人所持份，就其出租或使用涉及重大，未免將來爭議，建議
以召開區分所有權人會議為宜，若出席人數不足可以假決議方式為之。
Q2 管委會可否將管理費拿來用作文康或旅遊費用？
A 以規約或區分所有權人會議有無授權（如管理費動用之額度或動用方式）為準，若有授
權且在授權範圍內，則可不須經由區分所有權人會議，否則應以經區分所有權人會議通
過為宜。
Q3 本大樓為辦公大樓，大樓管委會就上班時間超過6 點之住戶無故收取「加班費」，是否合法？
A 因為超過時間會涉及使用公共設施與空調導致整體費用增加，故只要經過區分所有權人
會議合法通過該收取費用即屬合法，故可確認該次會議決議的有效與否，如是否有達到
出席人數，或有表決權或持委託書之住戶有無超過法定1/5 的限制。
Q4 非區分所有權人之住戶可否當選為管理委員？
A 只有大樓規約沒有相關的規定，非區分所有權人之住戶可當選為管理委員。
Q5因為大樓洗水塔，但因公共管線堵塞導致水侵入到三樓住戶並造成損害，管委會是否需負賠償責任？
A 除非能夠證明該住戶的損害是因為洗水塔施工人員施工不當所致，否則因為公共管線堵塞
乃是管委會維護不週所致，故管委會恐需負賠償責任。但賠償金額建議與對方協商，且應
以實際受到損害的狀況為準。
Q6 規約有訂定主委與財委等要由區分所有權人擔任，並可委由其配偶執行職務，是否妥當？
A 因為該配偶不具區分所有權人身分，委由其執行職務會有疑義，建議若欲由其擔任委員，
則可將主委與財委等要由區分所有權人擔任之限制刪除，回歸公寓大廈管理條例住戶本
即可以擔任管理委員之規定即可。
Q7 主任委員是否以區分所有權人為必要？是否可以辭職？
A 除非大樓規約有特別規定，否則主任委員不以區分所有權人為必要。若主委不想做時，
也可向管委會辭職，由其他委員擔任新主委。
Q8有廣告商與管委會洽談架設廣告事宜，已經由區分所有權人會議決議可架設廣告，且租金也已談
妥，但對於頂樓個別住戶的回饋金事宜，管委會是否宜介入？
A 因為廣告商與頂樓個別住戶的回饋金相關事宜，乃是個別住戶與廣告商間之關係，故無需
由代表全體住戶之管委會介入，但若有爭議，仍可適度進行瞭解。
Q9 有區分所有權人向管委會檢舉前兩屆之管委會所購買之設備高於市場行情甚多，應如何？
A 管委會應盡調查之義務，看前兩屆之管委會是否有背信或侵占之犯罪行為，否則該檢舉
之區分所有權人，也有權利提起背信或侵占之告訴。
Q10 監委已經連選得連任一次，可否再選主委？
A 不行，參以下解釋：
發文單位：內政部
發文字號：內授營建管字第0960804377 號
發文日期：民國96 年07 月09 日
資料來源：內政部營建署
相關法條：公寓大廈管理條例第29 條(95.01.18)
要 旨：公寓大廈主任委員、管理委員及管理負責人連任次數計算之規定
全文內容：關於公寓大廈主任委員、管理委員及管理負責人，連選得連任一次之規定，公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）
於92 年12 月31 日修正之第 29 條第3 項條文業已明定。至於上開條文於95 年1 月18 日修正後，其擔任主任
委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員者，仍有連任次數之限制，惟上開職務以外之其餘管
理委員於條文修正後，已無連任次數之限制。是條例於95 年1 月18 日修正前，已擔任主任委員、管理委員及
管理負責人者，其任期當納入計算，即主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員已連任一
次者，除不得接續擔任「有連任次數限制」之管理委員外，得擔任「無連任次數限制」之管理委員。
發文單位：內政部
發文字號：台內營字第0950802204 號
發文日期：民國95 年04 月28 日
資料來源：內政部營建署
相關法條：公寓大廈管理條例第29 條(95.01.18)
要 旨：關於公寓大廈管理條例第29 條第3 項規定管理委員會委員任期之疑義
全文內容：按「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、
管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所
有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選
得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」為95 年1 月18 日修正公布之公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）
第 29 條第3 項所明定，其立法意旨，係為符合現行公寓大廈管理委員會之狀況，並避免產生特定住戶把持管
理委員會之現象，修正擔任主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員者，有連任次數之限
制，其餘管理委員無連任次數之限制，意即管理委員依其性質分為有連任次數限制及無連任次數限制二種，故
擔任有連任次數限制之管理委員，其連任後仍擔任上開性質之管理委員，無論是否為同一職務，均有前揭條例
第29 條第 3 項連任一次之限制，惟該職務擔任一次或連任一次後，得被選任為上開職務以外之管理委員
Q11 要求主委提供公共基金利息的帳冊但不提供應如何？住戶的玻璃牆面漏水，由誰負擔修繕費用？
A 依公寓大廈管理條例第35 條之規定，利害關係人要求提供帳簿等，管委會不得拒絕，否
則依第48 條第3 款之規定，會被處以1 千至5 千元之罰鍰。
因該玻璃牆面屬於專有部分，又非共同壁或樓地板，故應由該住戶自行負擔修繕費用。
Q12 管委會主委已連任第三次，是否違法？
A 依公寓大廈管理條例第29 條第3 項之規定，主委連選僅得連任一次，故第三次當選已屬
違法。建議可發存證信函給該主委說明其違法之處，或者召開區分所有權人會議解決之。
Q13 詢問管委會開會與決議人數？
A 除非規約有特別規定，否則只要有1/2 以上出席，出席人數過半數決議，該決議即屬適法。
Q14與主委間有許多爭議，認為主委很多事都是針對某人而來，如頂樓不准放曬衣服的竿子，樓梯
間電燈未修且會有公共危險，請找管區派出所也不處理，應如何？
A 樓梯間電燈未修尚不會構成刑法上之公共危險，而針對所述事項也非管區派出所之管轄範
圍，建議向鄉鎮市區公所申請調解，以解決雙方紛爭。
Q15 可否限定部分住戶可當管理委員（如區分所有權人之親屬），部分不行？
A 只要於規約中訂明即可。
Q16 現任主委自90 年至今一直都未改選，是否仍適任？
A 依公寓大廈管理條例之規定，主委連選僅得連任一次，故該主委之身份已不適法。
Q17 本屆管委會不執行上屆管委會所決議的事項（修繕漏水），應如何？
A 先與管委會協商或召開住戶大會處理，若均有困難，則可先向區公所申請調解。
Q18 管委會決議若有住戶有婚喪喜慶，可由公基金發放紅白包，是否合法？
A 依公寓大廈管理條例第18 條第3 項之規定，公基金之運用應依區分所有權人會議之決議
為之，而不能僅依管委會之決議。
Q19 社區主委因債信問題其房屋遭到查封，已符合社區規約之主委去職事由，應如何處理？
A 建議先由管委會決議該主委之去職，並同時選任新的主任委員，若有爭議則是由該去職
之主委向管委會提出訴訟解決之。
Q20 因為裝置監視器，被住戶以未經區分所有權人會議決議告背信？
A 因為裝置監視器已經過管委會決議，且有經過前任主委召開區分所有權人會議決議交由
管委會執行，故應無構成背信之虞。
Q21 管委會之委員日前總辭，是否合法？若新召開的臨時區分所有權人會議未開完是否要繼續召開？
A 管理委員與住戶間是屬於委任關係，故可隨時辭任。若召開的臨時區分所有權人會議未
開完且尚未選出新任委員，則仍應繼續召開並選出新任之管理委員。
Q22 區分所有權人有決議維修管路，但新上任的管理委員不執行可否？
A 不行，管理委員會應執行區分所有權人的決議。
Q23 管委會是否可決議汽車位僅能停一部機車？對於住戶汽車占用到公共空間應如何處理？
A 欲規定汽車位為僅能停一部機車，應經區分所有權人會議為之。對於占用之住戶可透過
訴訟排除占用，但仍建議先行協商調解。
Q24 是否可延長委員會的任期為一年半？
A 只要經過區分所有權人會議並修改規約，即可延長任期為一年半，惟不得超過兩年。
Q25 是否可經由管委會決議即可讓管委會由無給職改領三節獎金？
A 此一事項應要由區分所有權人會議決議方屬合法。
Q26 財委未經管委會決議，即將收取之管理費給付保全人員獎金，是否違法？
A 其發放獎金之行為應屬違法，且有觸犯刑法侵占罪之虞。
Q27 有住戶於購屋時繳清前住戶所欠繳之管理費，現向管委會要求退還，管委會是否需退還？
A 該住戶於給付時並不知道自己無給付義務而不符合民法第181 條之規定，且時效未超過
15 年，故若經查證屬實管委會有收取該筆管理費，則管委會仍須返還該管理費。
Q28 之前的委員會有多筆款項及用途未經住戶大會甚至管委會通過即使用，而有侵占公款之嫌？
A 建議協調返還該等款項或向區公所申請調解，若協調不成再考慮提起訴訟解決。
Q29 已經搬到新大廈三年，但建商至今還未成立管委會，公共基金也未移交，應如何？
A 依公寓大廈管理條例第28 條之規定，該社區的住戶已超過半數，故該建商（即起造人）
應於三個月內召集區分所有權人開會以成立管委會，否則主管機關可依公寓大廈管理條
例第47 條第1 款規定，予以處罰。
Q30前屆管理委員會拒絕交接，原因為此任委員中，雖有區分所有權人但不住在大樓內，查詢住戶
公約內容，並無明訂相關規範？
A 管委會應依公寓大廈管理條例第20 條之規定予以交接，若拒絕為之，依該條第2 項規定
「管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，
得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」另依29 條第4 項規定，若拒絕移交者，
則自任期屆滿日起，視同解任。再者，依公寓大廈管理條例第49 條第7 款之規定，管理
負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者，得由直轄市、縣
（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；
屆期不改善或不履行者，得連續處罰。
Q31 可否經由管委會之決議更換主任委員？
A 因為主任委員是由管委會推選，故應可經由管委會之決議更換主任委員。
Q32 住戶寄信給財委說明某些事由，財委將該信轉給主委，主委並將該信公告？
A 財務可能會構成妨害秘密，主委則有可能構成妨害名譽。
Q33 管委會交接時發現前任委員之帳務有問題，且帳務交代不清，金額更有短少？
A 與前任委員對帳並請其說明清楚，否則會有民事損害賠償責任，若有侵占之嫌，更會涉
犯侵占與背信罪。
Q34 前主委與廠商簽約，將大樓外牆出租，租期為4 年，但因為帆布聲大，可否終止租約？
A 因為是有定期之租約，若要提前終止應付違約金，建議與廠商協商改善或協商提前終止
事宜。
Q35 因風災導致公共設備砸損社戶家中採光罩（屬違法私建），管委會是否需負責恢復原狀？
A 雖採光罩屬於違章建物，但仍屬他人之財產，若因公共設備管理有欠缺致遭受損壞，管
委會應負損害賠償責任。
Q36 若管委會斷水斷電禁止搭乘電梯是否觸犯刑法追訴期多久？
A 此種情形多出於欠繳管理費之情形，並不建議管委會如此為之，概繳納管理費與斷水斷
電禁止搭乘電梯間未必有關係，管委會此一行為恐有觸犯刑法第304 條強制罪之嫌，可
處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。至於追訴權時效，依刑法第80 條第1 項
第3 款之規定為五年。
Q37 財委處理帳目不清，且對於相關款項也不簽名導致社區被廠商起訴，應如何處理？
A 可透過管委會決議更換財委，並請其交接帳目與款項，若拒不處理可請主管機關予以處
罰，或向法院起訴（民事返還帳冊、刑事背信）
Q38之前發現財委帳務短缺，並有寄發存證信函，後來發現短缺金額比原本的還高，是否還要再寄
一次存證信函？
A 為免紛爭與釐清爭議，建議再寄發一次。
Q39 有其他委員散佈不實謠言？
A 可發存證信函制止，若確有散佈之事實且影響到個人名譽，可提毀謗罪之告訴。
Q40委員會規定機車進入地下室停車場需要有委員會核發之機車証並需張貼或懸掛於機車上以便進出識
別，有些住戶非常配合, 但也許多住戶不願配合，請教律師，管委會可否要求管理員不准未張貼社
區機車証的機車，進入社區地下停車場。
A 關於不准未張貼社區機車証的機車進入社區地下停車場一事，管委會應可予以規定，但
在實際執行上，可考慮若該張貼社區機車証的機車卻為住戶所有，經查驗身分後，仍許
讓他可到社區地下停車場為宜。建議就此部分可於大樓規約內規定，以解決紛爭，並加強規定之效力。
Q41若有人同時擁有數棟房屋（不同大樓），可能僅設籍於一處其餘均未設籍為住戶，但有可能輪流於
不同大樓居住一兩日或一週，請問他可否同時擔任兩棟以上的管理委員，甚至擔任兩棟以上的大樓
主任委員？公寓大廈管理條例有無規定不可以？若有以上情形，因其無設籍且非長期居住大樓，擔
任主委職務是否恰當，住戶如何保障本身權益？
A 關於你所問的問題，該住戶並無違法。依公寓大廈管理條例的規定，只要是住戶即可擔任管理委員（如承租人），但有些大樓的規約規定需區分所有權人才能擔任，而你所詢的該名住戶僅是設籍或是否有實際居住的事實而已，並無礙其可擔任管理委員。若其他住戶認為有疑義，則於下次選舉不選該名住戶擔任委員，或委員間不推選該住戶為主委即可。
Q42大樓是於民國78 年建造完成，無成立管委會，但每年由各樓層住戶（自願）代表擔任管理負責人職
務（收取管理費、公設修繕等），但也未向縣市政府報備登記，現公設之頂樓平台漏水，我要求修繕，
現任輪值之管理負責人卻說「他不是選派之管理負責人也未報備，法院也提告不成」，那我要如何
向法院提告（「被告」對向是誰）？
本大樓管理費收支尚有40 萬餘，平時任何公設修繕均由該費用支應，惟（自願）擔任管理負責人均
由固定幾個人（不同樓層）輪值，因此是否修繕，均由現任管理負責人決定，本人居住頂樓，其頂
樓平台已長年失修，疏於管理，現已長草，每逢下雨過後，屋內即會因該公寓大廈之頂樓平台漏水、
滲漏，致使原告建物內多處天花板漏水及鋼筋裸露鏽蝕嚴重，向歷任管理負責人反映，均置之不理，
坐視本人房屋之損害發生並擴大，藉詞推諉，拒不履行法定應盡之責任，難道要大費周章向全體區
分所有權人提告嗎？抑或以現任管理負責人（未向政府報備）為被告？
A 大樓未成立管委會則可以管理負責人當被告，且你們大樓的管理負責人實際上也有執行職
務並收取管理費，因此以該管理人當被告方屬合法。因為是以管理負責人本人當作被告而
非以未經報備之團體（即管委會），故並無當事人能力之問題。
另外，為維持大樓公共事務的運作與大樓品質，建議成立大樓的管理委員會並定期改選委
員，才能根本解決問題。
以下條文供作參考：
公寓大廈管理條例第25 條第3 項與第4 項：
區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；
管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區
分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議
或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。
召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申
請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互
推召集人為止。
另需注意公寓大廈管理條例施行細則第7 條：
本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推
選，經公告十日後生效。
前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較多者任之；人數相同時，以區分所有權比
例合計較多者任之。新被推選人與原被推選人不為同一人時，公告日數應自新被推選人被推選之次日起算。
前二項之推選人於推選後喪失區分所有權人資格時，除受讓人另為意思表示者外，其所為之推選行為仍為有效。
區分所有權人推選管理負責人時，準用前三項規定。
Q43大樓於住戶外牆釘有建設公司名稱字體, 並經防漏公司勘查為字體造成裂縫並引發住戶內部漏
水，於委員會通過並簽訂請購( 修) 單, 交接給新任委員會之後，也於新任委員會議之臨時動
議達成勘查報價並且費用由公共基金支付之決議，但新任主委於事後又要求需公證單位鑑定且
住戶需負擔一半的鑑定費用來推諉，請問前任委員會簽訂之請修單是否已經具有法律效力且住
戶有無任何救濟解決之法？
住戶自行搜證發現外牆釘掛字體之螺絲已造成外牆磁磚裂痕，且也有多處外牆裂縫，住戶深怕
年久日曬雨淋造成字體或外牆磁磚剝落甚至掉落，進而造成地面人員傷亡或物品損傷，告知新
任管委會需將外牆字體拆除並修補損壞外牆，但管委會認為無此必要，請問如果日後字體或外
牆磁磚掉落造成任何人員或物品的傷亡損害，相關的民事與刑事責任住戶與管委會要如何釐清？
A 前任委員會簽訂之請修單當然具有效力，更何況新任委員會議之臨時動議也達成勘查報價
並且費用由公共基金支付之決議。就此，若仍有爭議則不妨交由區分所有權人會議決議。
若日後字體或外牆磁磚掉落造成任何人員或物品的傷亡損害，此恐係管理不當所造成，相
關的責任應由管委會負擔。而外牆字體拆除並修補損壞外牆恐需花費相當費用，故關於此
事項可交由區分所有權人會議決議，並避免管委會以不必要為由而不處理。
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