45.選出之管委會委員拒不出席交接如何處理？
A.本條例第20條規定：「管理負責人或管理委員會
應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其
他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解
職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情
形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移
交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人或管理
委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公
告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或
移交。」另第49條第7款：「管理負責人、主任委員或
管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。」
由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十
萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期
不改善或不履行者，得連續處罰。
46.第一次區分所有權人會議，湊不齊人數無法召開該如何處理？
A.依本條例第32條規定：「區分所有權人會議依前
條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區
分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一
議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數
外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分
所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半
數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過
半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十
四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有
權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見
未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半
數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決
議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告
之。」可依前述規定程序召開完成
47.區分所有權人會議議案表決時，其票數統計
該如何計算？是否含委託給住戶及服務中心
之委託票數？
A.投票之性質為表決權之行使，每一個個人可
接受委託之權額及個數，為全體區分所有權
（人）之1/5，其超過部分不予計算（出席權
及表決權），接受他人委託書之區分所有權
人本人出席者，其自身之區分所有權不計算
在1/5之內。此項規定並無但書得以授權另行
訂定，社區不得以其他標準予以取代。
48.服務中心收到住戶出席委託書，能不能參與投票？
A.本條例27條第3項規定：「區分所有權人因故無
法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代
理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分
所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算
之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部
分不予計算。」所計算者為出席人數及表決權，唯
本項僅規定得以書面委託他人代理出席及區分所有
權之比例及人數，並無但書得以授權另行規定，故
任何人持有委託書均可行使受託之權利，社區不得
予以限制。
49,地下停車位遭他人佔用時，管委會或保全人員可否進行鎖車罰款作業？
A,公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會對於住戶
有違規情事應予以制止，且對於共同部分之維護亦屬管理
委員會之職務範圍，因此，對於住戶不遵守區分所有權人
會議決議，任意違規停車且不聽勸告之行為，管理委員會
應予以制止或進行協調，但如果制止後該住戶仍不聽勸告
時，除非區分所有權人會議對於違規停車的行為，有達成
授權管理委員會鎖車罰款之決議，並載明在規約上，否
則，依本條例第23條第2項規定，對於住戶違反決議內容之
處理方式（違反義務之處理方式）之決議，並不發生其效
力，管理委員會即不得逕予該違規住戶處罰。
須注意者為不得對住戶以外之第三人車輛上鎖，因社
區規約並不能拘束住戶及無權占有人以外之第三人，倘執
意為之，恐涉及刑法強制罪。
50.地下室停車場可否擺放私人雜物，如果不行住戶又拒絕清理，主管單位為誰？又有何罰則？
A.按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者
從其約定。」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，
不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不
遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。」公寓大廈管理
條例第9條第2項、第15條分別定有明文規定。
一般情形地下停車場多屬於區分所有權人之共用部分，如屬防空避難兼法定停車
空間使用者，則會透過約定由特定區分所有權人專用，即屬於「約定專用部分」。因
此，住戶在其停車場擺放私人物品，顯然違反使用執照上所載停車場之設置目的及通
常使用方法，管理委員會應予制止，如經制止而不遵從，則依上開規定報請主管機關
依公寓大廈管理條例第49條第1項第2款及第3款規定處理。
地下停車場依公寓大廈管理條例第16條第1項、第2項、第5項規定：「住戶不得
任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行
為。」、「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯
間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規
設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」、「住戶違反前四項規定時，
管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄
市、縣(市)主管機關處理。」其罰則分別訂於本條例第47條第2款（由直轄市、縣(市
)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義
務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰）及第49條第4款（由直轄市、縣(市
)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；
屆期不改善或不履行者，得連續處罰）。
51.鎖車是否合理？住戶規約若有規定，可否執行？
A.鎖車屬於本條例第23條第2項第4款所定：「違
反義務之處理方式」，非經載明於規約者，不生效
力。故欲採此方式應明訂於規約中，一般而言較不
建議採鎖車方式執行停車場管理，因規約規範對象
僅為住戶（指區分所有權人、承租人或其他經區分
所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停
車空間建築物所有權者），倘其他第三人車輛違反
社區規定而遭上鎖者，若其提出異議，管委會恐涉
及刑法304條之強制罪：「以強暴、脅迫使人行無義
務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒
刑、拘役或三百元以下罰金。」不得不謹慎為之。
52.社區地下室的停車格一個位子停了兩輛汽車，其中委員的車也包括在內，問管理中心該如何處理？
A.停車位的使用目的為停放車輛，惟建築法規僅
針對停車格大小尺寸有所規定，但一個位子停了兩
輛汽車之情形並未規範，如停放時未超出格線，非
法所不許。
若社區停車場管理辦法未規範前述狀況時，建
議召開區分所有權人會議時，可擬定相關議題，於
會中決議通過後，即可據以執行。須注意如有訂定
違規罰則時，則需納入規約中方生拘束效力。
53.大廈內住戶養狗放養室外，隨意大小便，甚至追人成傷、臭味薰人，影響環
境衛生，社區住戶對其束手無策，請問有何辦法可制裁？
A.公寓大廈管理條例第16條第4項、第5項規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛
生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。住戶違
反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止，或按規約處理，經制止而不遵
從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」罰則訂於本條例第47條第2款：「住
戶違反第十六條第一項或第四項規定者。」由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千
元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不
履行者，得連續處罰。
依廢棄物清理法第12條：「一般廢棄物，除應依下列規定清除外，其餘在指定清
除地區以內者，由執行機關清除之：一、土地或建築物與公共衛生有關者，由所有
人、管理人或使用人清除。二、與土地或建築物相連接之騎樓或人行道，由該土地或
建築物所有人、管理人或使用人清除。…六、家畜或家禽在道路或其他公共場所便溺
者，由所有人或管理人清除。七、化糞池之污物，由所有人、管理人或使用人清除。
八、四公尺以內之公共巷、弄路面及水溝，由相對戶或相鄰戶分別各半清除。…」觀
之，應由飼主（飼主：指動物之所有人或實際管領動物之人）負清除之責；未依規定
清除之飼主，將會被依廢棄物清理法第50條：「有下列情形之一者，處新臺幣一千二
百元以上六千元以下罰鍰。經限期改善，屆期仍未完成改善者，按日連續處罰：一、
不依第十一條第一款至第七款規定清除一般廢棄物。…」之規定處罰。從而，有人放
縱狗隨意大小便，自得列舉事實及檢附相關證明文件，請各縣市政府（環保局）處
理。
另依本條例第23條第2項第3款「禁止住戶飼養動物之特別約定」訂於規約中亦可
資參考，惟須注意對既有飼養者權利不可剝奪。
54.位置已明顯超越本社區建築線之內，且靠近本社區外牆，因而小偷利用鷹架進入使某住戶遭竊。(建商已和受災戶達成協議，願負責賠償事項)鷹架搭設超越本社區建築線上方，此問題該尋求何種單位及方式？其興建之建築物與本社區之棟距，社區住戶有所質疑，是否有相關的規定？
A.有關建築物施工中之管理，可以向建築物所在地直轄市
或縣(市)主管機關建築管理單位洽詢，如台北市政府建築管
理處、桃園縣政府工務處建築管理科。各基地建築物之最少
距離，散見於各建築相關法規(如建築法、都市計畫法、建
築技術規則、土地使用管制規則、建築管理規則…等)，因
建築物種類、防火間隔、日照採光通風而開窗、面臨道路交
叉路口、綠帶、廣場…等差異，應自基地地界線退縮之距離
均有不同，如有疑問，可以鄰地建造執照號碼向建管單位查
詢。
55.地下室、屋頂、牆面滲漏水，是否屬建商主體結構之保固範圍？
A.建築法第8條規定：「本法所稱建築物之
主要構造，為基礎、主要樑柱、承重牆壁、
樓地板及屋頂之構造。」，如因上開主要構
造之毀損造成之滲漏水，解釋上仍屬主要結
構之損壞。
56.歐式中庭之花園為通路，建商為了賣點做了二次施工，使社區成封閉或
半封閉社區，去年收到XX政府委外的公司，故無障礙空間之調查。
請問XX政府委外公司是否確實存在？
以上所提，是否構成即報即拆要素(正在施工中)？
A.一、XX政府是否有委外辦理無障礙空間調查，請逕向XX政府洽
詢。
二、依據建築法第28條第1款規定，建築物之新建、增建、改建及修建，
應請領建造執照。否則，擅自興建即屬違章建築(違章建築管理辦法
第2條規定參照)。又依〈XX政府執行違章建築拆除作業要點〉
第5點規定，興建中違章建築不論地區、違建規模及使用情形，經勒
令停工不從之違建，應於七個工作天內拆除。前項興建中違章建築
之認定標準，為：（一）違章建築之結構（含外牆、玻璃門窗、室
內樓版等）未全部完成，或現場尚有工人、機具、施工材料、廢料
等，或工程仍在進行中，或尚未進駐使用，足證工程尚未完竣，列
入即報即拆。（二）自九十六年九月一日後核發使用執照之建築物
仍二次施工構成違章建築，經查報後不論是否已興建完工，一律視
同興建中違章建築列入即報即拆。
據上，如 貴社區花園上興建之工程，符合上開興建中違章建築之認定
標準，即應拆除。
57.樓上澆花造成樓下住戶困擾是否有法可管？
A.依公寓大廈管理條例第16條第1項規定：「住戶
不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或
發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」而第47
條第2款：「住戶違反第十六條第一項或第四項規定
者。」由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元
以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履
行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處
罰。
另依廢棄物清理法可處新臺幣一千二百元以上
六千元以下罰鍰。經限期改善，屆期仍未完成改善
者，按日連續處罰。
58.本社區屬16層樓大廈，一樓店家騎樓空間頗大，騎樓間有大樑
柱，常常店家製作壓克力招牌把樑柱四周包裝圍繞，造成不佳景
觀，是否有某政府機關能將它拆除？
A.按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分
之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其
他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規
定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 (市) 主管機
關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限
制。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經
制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處
理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由
管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」公
寓大廈管理條例第8條定有明文，如該住戶製作廣告物未依法令辦
理或規約有禁止在該處設置廣告物之規定，則可先由管理委員會
正式行文要求限期恢復原狀，若期限屆滿仍不改善者，再由管理
委員會正式出函至桃園縣工務處請其行使公權力（前述給商家之
公文影本及違規之照片等列為附件）。
可逕洽主管機關工務處使用管理科
59.依管理條例第36條及施行細則第11條所言，社區之財務報表…文
件，其保管職責係屬管委會或管理公司？
A.本條例施行細則第11條所規定係除了條例第36條「第7款：收
益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。」、「第8款：規
約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設
施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查
及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。」、
「第9款：管理服務人之委任、僱傭及監督。」「第11款：共用部
分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。」及「第12
款：依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備
檢修之申報及改善之執行。」等，應屬管委會自行執行項目，不
得以書面授權方式，委由管理服務人代為執行。除上述所列條例
第36條各款以外其於款目，自得以經管理委員會決議或管理負責
人以書面授權者，得由管理服務人執行之。
唯施行細則第11條另定有但書規定「但區分所有權人會議或
規約另有規定者，從其規定。」故倘區分所有權人會議或規約另
有其他不同之規定時，應以該會議決議或規約規定為主。
60.本社區透過對講讀卡的系統傳達郵件、催收管理費、重要公
告等功能，日前有總幹事反應此動作有涉隱私權問題，催收
的語音會影響當事人的名譽等問題，此功能合法性？
A.貴社區之「對講讀卡系統」倘係透過廣播或其他使受通
知者以外之第三人可以聽聞內容，則應避免傳達涉及住戶個
人隱私之訊息，如甲住戶有法院、警局寄達之掛號信，則通
知有掛號信即可，不宜將寄送者訊息一併廣播；又如催收甲
區分所有權人之管理費時，宜以○月份管理費欠繳者請儘快
到管理中心繳納，而非甲住戶欠繳○月份管理費欠繳者請儘
快到管理中心繳納…。亦即，以廣播系統傳達訊息固然有其
便利性，惟倘播送內容涉及個人隱私問題則不宜，況重要公
告仍應以書面公布在公告欄為之，畢竟，廣播時並非全部住
戶皆可聽見，況不定時廣播亦影響居住安寧。
61.樓上地板震動、深夜腳步聲、重物落地聲，規勸無效該怎麼辦？
A.公寓大廈管理條例第16條第1項、第5項規定：
「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭
物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。住
戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應
予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請
直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」，據此，可先
向管委會請求予以制止或按規約處理，如仍不改
善，可報請地方主管機關依公寓大廈管理條例第47
條規定處理。
62.大樓外牆磁磚修繕歸屬管委會或住戶？
A.按「依公寓大廈管理條例第56條第3項之規定，建築物所
有權之登記面積，包括四周牆壁之厚度，故原則上外牆面之
所有權似屬各該樓層所有權人所有；至於是否為約定共用部
分，則須視規約有無特別約定而定。關此，內政部
92.11.11?台內營字第?0920090015?號函修正之公寓大廈規約範
本，本有「本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部分」之約定
事項；惟內政部?94.2.23??台內營字第?09440081581號函修正
之公寓大廈規約範本，業已刪除上開約定事項，故倘個別公寓
大廈規約關此無特別約定時，外牆面原則上似為各該樓層所有
權之範圍，惟其使用仍須受公寓大廈管理條例第8條等規定及規
約之限制。」台北市政府北市法二字第09632609000號函參照。
是關於應負大樓外牆磁磚修繕義務者，應視社區是否將外
牆面約定為共用，如約定為共用則依公寓大廈管理條例第10條
第2項規定，應由管理委員會負責修繕；否則仍應由該層區分所
有權人負責修繕，惟仍應注意社區規約是否有依公寓大廈管理
條例第8條規定，對於外牆面是否有禁止變更顏色之限制。
63.大樓頂樓防水修繕歸屬管委會或住戶？
A. 公寓大廈管理條例第7條第3款規定：
「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有
部分。其為下列各款者，並不得為約定專用
部分：三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重
牆壁、樓地板及屋頂之構造。」，是屋頂構
造顯然為上開第7條規定之法定共用部分，如
有修繕必要，依公寓大廈管理條例第10條第2
項規定，應由管理委員會負責處理
64.社區主委、監委向廠商收取回扣及工程圍標，其他委員不便
開口，甚至於總幹事不配合則遭連續更換，委員會該如何理
性處理？或更換主委、監委？
A.公寓大廈管理條例第29條第2項規定：「公寓大廈成立
管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委
員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解
任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規
定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其
規定。」，是關於委員之解任規定，依規約或區分所有權人
會議決議之。各委員如有不適任應予解任之情形，可依規約
規定處理或提報區分所有權人會議予以解任。如有涉及民刑
事責任，則由區分所有權人會議決議是否應採取法律途徑訴
追。
65.社區利用空地興建腳踏車停車棚(祇蓋屋頂)之適法性及需注意事項？
A.建築法第4條規定：「本法所稱建築物，
為定著於土地上或地面下具有頂蓋，樑柱或牆
壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作
物。」，該具有頂蓋之停車棚如定著於土地上
應屬上開建築法所明定之建築物。其興建仍應
依法申請建造執照，否則擅自興建即屬違章建
築有遭拆除、處罰之虞。
66.前屋主將陽台外推增加室內空間，賣與現住
戶，請問陽台外推是否合法，若經檢舉承買
人將如何處理？
A. 將陽台外推增加室內空間已屬建築法第9
條第2款規定之增建行為，依法應申請相關建
築執照，否則即屬違章建築。依建築法第91
條規定，違法變更使用者，可處所有權人、
使用人六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並可
強制拆除。
67住戶硬要露台加蓋，如何處理？
A.依建築技術規則第一章第一條之規定：
「直方上無任何頂遮蓋物之平台，稱為露
台。」在露台上擅自搭蓋建物者，即為露台
違章建築。若有露台加蓋情形，可逕向XX政府工務處違章建築拆除科電話舉報或上網至長信箱檢
舉。
68.原有的花台可否鏟除改建腳踏車停放處？
A.依建築技術規則施工編規定，花臺得免
計入建築面積即不計入該基地之建蔽率，於
欲變更使用改建為腳踏車停放處，因停放處
之施工型式不同亦恐影響建築面積，建議應
持竣工圖及腳踏車停放處施工圖，向建管單
位洽詢，是否需變更使用執照。
69.開放空間加裝玻璃成密閉式，社區是否須加設偵煙器？
A.依建築技術規則設計施工編第289條規
定，開放空間除應予綠化及設置遊憩設施
外，不得搭蓋棚架、建築物或為其他使用。
因此，將開放空間加裝玻璃成為密閉式，恐
有違反開放空間應開放給社區以外之人休
憩、通行使用之功能。
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