Q44大樓的管理委員，常常未依住戶規約，擅自決定濫用住戶的基金，做一些不必要的開支。請問：
1. 公寓大廈管理條例，是否有罰則可以處罰這些不當的行為？或是觸犯刑法？（請明列法律條文）
2. 若有刑責的話，那被告是否為全體的管理委員？有些反對，或並未參與違法決議的管理委員，是
否也有刑責？（也請明列相關的法規條文）
A 依公寓大廈管理條例第37 條規定，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或
區分所有權人會議決議。」因此，若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之
決議，應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為，依具體狀況，恐有涉嫌侵
占或背信罪之虞。若有刑責的話，應由該行為人負責，而非全體委員。
第342 條背信罪「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，
而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘
役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
侵占罪與業務侵占罪
第335 條「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有
期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
第336 條「對於公務上或因公益所持有之物，犯前條第一項之罪者，處一年以上七年以下
有期徒刑，得併科五千元以下罰金。對於業務上所持有之物，犯前條第一項之罪者，處六
月以上五年以下有期徒刑，得併科三千元以下罰金。前二項之未遂犯罰之。」
Q45若大樓住戶對管委會會議紀錄有意見時，不循正常管道或依公寓大廈管理條例提出異議，卻以個人
存証信函威脅部份管理委員，將提民事訴訟並要求管委會撤銷會議紀錄之情況下：
1. 請教該住戶若提告部份管理委員（九名委員開會五名被告），訴頌對象有無錯誤？（被告應是管
委會或是管理委員個人），若有錯誤應依據何種法令條文聲請法官駁回？
2. 管委會議是依據住戶提案加以討論並作成會議決議公告，是討論住家之門禁管制等公共事務問題
並且對未遵守規定到處游走不同分區散發傳單之住戶加以制止，以免妨害其他住戶之安寧，此公
告若有提及該不守規矩之住戶姓名時，不知有無違法？
A 1. 若是就管委會的決議有疑義而提起訴訟，應以管委會為被告而非各個委員，而可請求法
院依民事訴訟法第249 條駁回。
2. 管委會就此等公共事項予以決議，且就決議內容公告，而公告內容有提及該違規住戶姓
名時，應不致構成刑法上的妨害名譽罪嫌。
Q46住戶違反住戶規約將鞋櫃、鞋子放電梯間，管委會將該住戶的姓名、違規物品相片公告在公告
欄，被違規住戶控訴侵害他的隱私權，有理嗎？
A 該住戶違反規約在先，管委會就公共事項予以決議，而公告內容有提及該違規住戶姓名時，
應不致構成刑法上的妨害名譽罪嫌，也無侵犯隱私權之問題。
Q47如選舉時委員為妻之名字而實際上決定事情處理事由先生決定，且私自在會議紀錄上更改是否可行
A 就此情形，雖可以委託書方式處理，但代理人與真正的名義上的委員仍有不同，為免爭議，
建議由本人出席或選任該先生為委員為宜。
Q48本大樓管委會於前些日子自行決議購買一台冰箱，並聲稱是有“部份”住戶因有郵寄冷凍包裹的需
要，管委開會討論之前並沒有公告給“全體住戶（全體區分所有權人）”知道，也沒有經過投票表決，
即自行動用公共基金購買，請問：
1. 因本大樓尚未制定“住戶管理規約”，所以在管理規約制定出來之前是否可以比照其上位法「公
寓大廈管理條例」之規定辦理？是否都應召開“區分所有權人會議”來決定社區之所有事項？
2. 由社區全體住戶所選出來的管委會，是否代表具備全體住戶的“委任權”？而可以不用召開“區
分所有權人會議”即可以自行開會決議某些事項？
3. 承上，如依「公寓大廈管理條例」之規定辦理，在第18 條第三項所示，公共基金之運用應依區分
所有權人會議之決議為之；但在第36 條第一項第7 款中有提到，管理委員會之職務有收益、公
共基金及其他經費之收支、保管及運用，所謂的運用，是否也應依區分所有權人會議之決議為之？
還是管委會可自行決定如何運用？
A 基本上有合法報備成立的管委會都會有住戶規約，關於社區公共基金的運用方式，主要
乃是依規約之規定為之。若社區規約對於公共基金的運用未有明確規定，則對於大筆的
金錢支出仍須經區分所有權人會議決議為宜。
一般的社區規約多會規定多少錢以內可由管委會決議為之（已經由區分所有權人授權），
多少金額以上價錢應經區分所有權人會議為之，如此才能使管委會運作順暢且保障各區
分所有權人之權益。
Q49 請問公司法人可以擔任“管理負責人”或“主委”、“財委”、“監委”等職務嗎？
A 只要規約無特別規定，法人可以指派代理人當主委或其他委員。
Q50現本大樓有259 戶區分所有權人，原管理委員會（各棟選任一名委員，共七名管理委員）任期至
98.6.30 止，後因委員會及區分所有權人出席人數不足，直至98.7.19 始完成區分所有權人會議
並改選管理委員會，現因有少數所有權人及前任監察委員質疑（共2 人質疑）某一棟選舉有瑕疵，
其質疑理由為建設公司（未出售之房屋）領取選票時未出示委託書，因而主張選舉無效，要求重
新選舉。
經洽詢本大樓所聘請之管理服務公司，其表示該建設公司代表人在領選票時確有出示委託書，惟
當時因忙碌而疏漏未將委託書存執。
在住戶大會會議結束後，由前主委以及少數個人討論此一情形，前任監委( 為本次落選質疑瑕疵
之人) 質疑無委託書時，建設公司之代表人亦出示公司委託書。
後來，前監委將其所質疑之選票、區分所有權人簽到出席名冊等文件，以監察委員身分逕自帶
走，表示欲留置文件作為訴訟等證明之用！
1.請問，少數人不同意選任結果，可以逕將文件攜走？亦因此干擾大樓委員會後續運作及報備
無法進行，妨礙其他257 戶住戶權益嗎？（其他住戶均無質疑選任不公等情形），而本大樓
委員會原任期至98.6.30 到期，前監委還可以行使監委職務嗎？此舉是否具合法效果？
現，本大樓為求能盡速運作，已依會議選舉結果公告當選委員名單，前監委在公告期間內已
寄發存證信函質疑該棟選舉不公，要求重選其中一棟委員或全部重選。
2.請問，有住戶不同意選舉結果，應依何方式主張其權利？是否需在七日公告期間內，尋求1/5
區分所有權人出具書面表示重新選舉，並經1/2 所有權人同意撤銷98.7.19 所選任之管理委
員會？亦或前監委以存證信函表示質疑即可成立？而本大樓需重新選任委員嗎？
3. 本大樓因管理公司合約及電梯保養合約均已到期未續約，以及機電消防保養合約尚未簽訂，
對於住戶居住安全形成隱憂。本大樓新選任委員可否逕依已公告之當選名單，成立新管理委
員會( 第二屆)，以進行樓務運作？此成立之委員會是否有效？或已違反相關法令？
4.現本大樓會議名簿、文件均已遭前監委逕自攜走，經多次催詢返還未果，委員會尚未依法向
主管單位辦理報備及無法辦理大樓財務、圖說、印章等交接事宜，本大樓可否洽請主管機關
依公寓大廈管理條例第48 條、第49 條請求前監委返還會議文件，或有其他較佳解決方式，
可供本大樓參酌，以利後續樓務運作並完成報備。
A 1. 不同意選任結果的少數人，並不可以逕將文件攜走。
2. 前任委員於任期屆滿時即當然解任。縱使新一屆的未及選出，但於新任委員選出後，舊
委員即解任並有移交之義務。
3. 若不認同選舉結果，可連署重新召開區分所有權人會議重選，或向法院提起訴訟解決之。
在未為重選或法院認定前，則新任的委員仍具效力。
4. 當然可依公寓大廈管理條例規定，請主管機關處罰，或訴請法院請求對方返還。
Q51因區分所有權人登記公司，故公司以公司名義當選管委會主委，並至區公所報備，區公所的來文,
主委也是公司，1. 銀行變更印鑑一定要用公司章嗎？ 2. 如公司出具委託書, 委託公司職員代表,
銀行可以留職員私章及管委會大章作為印鑑嗎？ 3. 新任財委臨時反悔, 不願意一同前往銀行辦
理變更印鑑, 銀行留存印鑑沒有財委的私章可以嗎？ 4. 新任財委臨時反悔, 不願意接任, 主委
應如何因應呢？ 5. 因為以公司名義當任主委顧慮較多, 如公司亦不想擔任主委, 應該如何辭去
主委職務呢？
A 1. 因為主委是公司法人，所以需要該公司之大小章。
2. 原則上應由公司法定代理人為公司之代表人，銀行也應以公司大小章為主委之印鑑，至
於公司指派或委任其他之人，僅為執行代理主委職務。
3. 及4. 若社區要開聯名帳戶（主委＋財委），就需財委之印鑑。因為財委與大樓間是屬
於委任關係，故可以隨時辭任，因此，可由管委會再重選財委。
5. 公司向管委會辭任即可解除主委職務，最好同時推選主委為宜。
Q52大樓店面住戶進出不需經社區大門, 更不需搭電梯, 但主張是社區住戶, 頂樓有自家水錶, 也想
要至頂樓欣賞風景, 堅持要買門禁管制感應扣. 且除管理室大門外, 該棟大門及電梯感應扣也要
能使用, 不能被消磁, 否則要以妨礙自由提告. 但委員會只開放管理室大門供其自由進出使用公
共休閒設施, 不同意開放大門及電梯, 如需進入可由管理員為其服務, 請問委員會管制其自由進
入及搭乘電梯是否違法
A 原則上只要是區分所有權人均可自由進出社區大樓的公共設施部分，若為管理方便而予
以限制（如限制不能到不屬於該住戶所居住之樓層）則建議於規約中載明，以避免爭議。
Q53 現為管理負責人，應如何解除職務？
A 可向各住戶表達辭任之意，但因為尚有財物之問題，因此建議召開區分所有權人會議，
重選委員並辦理交接。
Q54 住家一樓遮雨篷被樓上之住戶損壞，可否請管委會賠償？
A 該遮雨篷為私人財產，僅能請求損壞之人負責賠償，並無法律依據可請求管委會賠償。
建議可請管委會處理，如貼公告或調查損壞之人。
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