理想社區 (勇哥)

Q1 社區樓管公司倒閉，由新的樓管公司承接舊樓管公司，服務費用應如何給付？
A 除非新承接的樓管公司有確實的書面證明文件，可證明其他收取舊有樓管公司的服務費，
否則在舊有樓管公司撤離前的服務費，仍應由該公司收取。

Q2管理服務人員應依公寓大廈管理條例第42 條領有證照方屬合法？有A 住戶因承租B 住戶車位，
於租約到期後B 住戶將房屋與車位轉賣給C，則C 是否可逕行將A 之車移走？
A 雖然現行實際上有多數大廈之管理人員未領有證照，但為避免依公寓大廈管理條例第50 條
規定受罰，對於尚未領有證照之人員應促使其上課並取得證照為宜。
對於A 之車輛非經法定程序不得上鎖或搬移，否則有損害該車主可請求損害賠償，況且該
車主因人在國外尚未聯絡到，故不宜逕行上鎖或搬移。且大樓已決定空出另一停車空間讓
C 之車輛停放，已屬合理解決問題之方式。

Q3 管理服務人員應依公寓大廈管理條例第42 條領有證照方屬合法？
A 雖然現行實際上有多數大廈之管理人員未領有證照，但為避免依公寓大廈管理條例第50
條規定受罰，對於尚未領有證照之人員應促使其上課並取得證照為宜。
另參內政部營建署台內營字第0940084016 號函，按「管理服務人：指由區分所有權人會
議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管
理服務人員或管理維護公司。」、「公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人
會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司
或管理服務人員執行管理維護事務。」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第3 條第11
款及第42 條定有明文，故管理服務人員受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有
權人會議，委任或僱傭而執行建築物管理維護事務時，應領有中央主管機關核發之認可
證，惟由區分所有權人或住戶自行管理執行管理維護事務，且非以此為業者，並無不可，
不以取得中央主管機關核發之認可證為必要。至於依區分所有權人會議決議，委任或僱
傭人員，負責對於公寓大廈管理維護公司或管理服務人員進行督導，如非執行建築物管理維護事務，自無前揭條例之適用。

Q4 總幹事可否外聘？住戶欠繳管理費達十年是否可全數追討？
A 總幹事可以外聘，也可由住戶擔任，並以載明規約為宜。若對該住戶無催討之行為，則
因超過5 年時效，所以只能追討5 年的管理費。

Q5 有部分住戶認為某管理員不適任，應如何處理？
A 可建請管委會與保全公司反應，撤換管理員，若管委會不處理則可透過區分所有權人會
議決議為之。

Q6依勞動基準法第54 條第1 項第1 款規定，年滿65 歲乃強制退休，又公寓大廈管理條例第42
條規定，管理服務人員須領有登記證。大樓的管理員已經70 多歲（並非公寓大廈管理維護公
司的員工），且沒有中央主管機關核發之登記證。究竟要怎樣才能叫他退休呢？是否一定要
經過住戶大會全體同意才行呢？如果住戶大會投票不同意管理員退休，還有那些救濟途徑？
大樓一年的廣告費已經高達幾百萬元（約600 萬元），可是我們依舊在繳管理費，更嚴重的是，
大樓從來沒有公告收支明細表，且所有收來的錢似乎都放在管理員太太的帳戶下，難道沒有
構成刑法第336 條第2 項業務侵占？究竟有那些行政罰或刑事罰得以救濟呢？
之前大樓的自來水中出現不知名的、為數不少的「蟲」，原因是已經很久沒有洗水塔，結果
管理員叫「住戶表決」結果一年洗一次水塔，問題是：水依舊黃黃濁濁的，且有鐵鏽的味道！
難道洗水塔這種衛生管理的問題可以用住戶表決決定，沒有法律的強制禁止規定嗎？如果有，
怎麼解決？
其他像：管理員幾十年來從來沒有在其位置上做門戶管制，信件常無緣無故被打開或收不到，
且管理員沒有經過住戶同意帶外人進來大樓騷擾……總之，這樣可怕的管理員怎樣才能叫他離開？

A 管理人員可依勞基法之規定給予預告期間或預告工資予以資遣，此經由管委會決議即
可。
依公寓大廈管理條例第18 條第2 項之規定，管委會應設專戶儲存公基金（向市政府
核備時，也需有該獨立的管委會帳戶），而不可將管理費收入存放於私人帳戶。另依
依公寓大廈管理條例第36 條之規定，管委會有公布財務報表之義務，若有違反，則
主管機關可依第48 條第四款之規定處一千元至五千元之罰鍰。
若你所說的「住戶表決」是區分所有權人會議，則管委會即需依該決議執行，另依公
寓大廈管理條例第36 條第2 款之規定，管委會之職務包含共有及共用部分之清潔與
維護等事宜，也一併供您參考。
若認為大樓的管理員不適任，可建請管委會將其解任，若管委會不執行，則可交由區分所有權人會議決定之。

Q7 與保全公司簽約聘請保全人員，若將來保全人員監守自盜，應如何求償？
A 除可向該保全人員求償外，因為該保全人員受雇於保全公司，則保全公司也需一併負連
帶賠償責任。

Q8 詢問與保全公司的簽約內容應如何訂定？
A 說明訂約之重點，因該契約保全公司似有規避賠償責任之嫌，故建議加入連帶賠償責任條款。

 Q9 與保全公司簽約是否要蓋大小章？另管委會負責修繕漏水之範圍？
A 管委會對外用印皆須蓋大小章。至於管委會負責修繕漏水之範圍主要是公共設施之部分
（共用部分），如頂樓、公共管道間等。
Q10 大樓接到法院執行命令，要扣押保全人員的薪水，應如何？
A 保全人員乃是受雇於保全公司而非管委會，故管委會應向法院聲明異議，表達該保全人
員對於管委會並無薪資債權。
Q11 社區決議要請保全公司，針對舊有之保全人員予以解雇，是否要給資遣費？
A 該舊有保全人員仍屬勞動基準法所保護之勞工，故依法仍須給予資遣費。

Q12 社區保全員不盡力，常偷懶？
A 可向保全公司反應要求更換人員，若仍無法解決，則可考慮更換保全公司。
Q13 保全人員離職時有文件未交回，可否以此理由暫不發薪水？
A 因為離職交接未完成，故可以此為由要求對方交回相關文件再給付薪水。

Q14 因經濟不景氣，一些大樓消防設施配件常常被偷，請問保全公司是否該負起責任歸屬？
A 若保全人員有怠忽職守，導致消防器材被偷，則保全人員與保全公司應負賠償責任。

Q15大樓一些事務，管委會會委託保全公司派任在現場的主管、總幹事或是組長代為傳達，現在管委會
和住戶有些糾紛，管委會發送一些公文給相關單位及該住戶，公文有具名某某大樓管理委員會、主
任委員某某人，連絡人是現場主管，如今該住戶腦羞成憤要先告現場主管也就是連絡人，請問連絡人是否構成法律責任？

A 僅為聯絡人，無庸負擔法律責任。