理想社區 (勇哥)

社區大樓成立公寓大廈管理組織後，可以檢具相關文件向地方主管機
關辦理報備（目前各縣政府均將公寓大廈管理組織成立報備業務與變更公
寓大廈管理組織負責人備查業務委託各鄉鎮市公所辦理）。在確認申請文
件無誤後，地方主管機關即核發公寓大廈管理組織報備證明。

　　向主管機關報備雖然不是公寓大廈管理組織成立要件（不報備完全不
影響公寓大廈管理組織成立法律效力），但除了新建成的社區大樓必須經
此程序才能向主管機關申請撥付起造人提撥的公共基金外，還有以下好處：

一、
法律目前的規定雖然是「報備」，可是目前各地方主管機關卻「自動」進
行「審查」。社區大樓提供的相關文件如有錯誤或疏漏，或會議作業程序
不符規定，地方主管機關即予退件拒絕接受報備。因此「報備」實質上已
經變成行政機關對社區大樓成立公寓大廈管理組織法律文件的「文書認
證」。讓社區大樓可以陳列主管機關頒發的公寓大廈管理組織報備證明昭
信住戶。

二、
地方主管機關既然已經在報備過程做過「文書認證」，公寓大廈內發生糾
紛進行訴訟時，即可以直接用地方主管機關核發的公寓大廈管理組織報備
證明確立社區大樓法律地位，不必再重新查驗公寓大廈管理組織成立程序
是否合乎規定。

三、
社區大樓獲發公寓大廈管理組織報備證明後，可以申請稅籍編號。從此存
在金融機構的公共基金利息不會再計入主任委員的個人所得課稅。

四、
除此之外，管理委員會還可以憑公寓大廈管理組織報備證明申請核發金融
機構存款利息免稅證明，日後存在銀行等金融機構的公共基金利息就不會
再被扣稅。

五、
向主管機關報備後，主管機關日後會主動提供社區大樓各種如優良公寓大
廈評選或公寓大廈管理講習活動等相關實用訊息。

六、政府或民意代表會不時提供完成報備公寓大廈各種用以進行外牆更
新、加裝安全監視系統或消防設備更新等項目補助。

　　另外，社區大樓如果規約規定或區分所有權人會議有決議限制變更公
寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備構
造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。必須向直轄市、縣
（市）主管機關完成報備，該規定才具法律效力。公寓大廈管理絕大部分
規定只要載明於規約，甚至於只要經過區分所有權人會議決議通過，就對
住戶產生約束。這項主要用以管理建築物外觀的規定，不完成報備不生效
力，是目前公寓大廈管理規定中的特例。

　　另外公寓大廈管理組織成立後，主任委員或管理負責人變更時，亦可
向主管機關辦理報備。憑主管機關所回覆的公函辦理稅籍編號與銀行帳戶
負責人變更。不過各家銀行作業標準不一，如果往來銀行只要社區大樓出
具區分所有權人會議紀錄或管理委員會會議紀錄就同意辦理負責人變更，
社區大樓大可省下這道程序。

　　有些社區大樓在著手成立公寓大廈管理組織時，擔心自己以後可能會
「不適應」，因此詢問日後是否可以申請撤銷或解散。其實公寓大廈管理
組織一經成立，其成員間就套入了公寓大廈管理法律規定與規約所制定出
來的關係。規約彈性很大，大部分社區大樓內部關係皆可以透過規約設定
或調整。而且公寓大廈管理的精神本來就是要社區大樓透過自己所訂定的
規則處理自己的事務，公部門不會主動介入社區大樓內部關係，因此社區
大樓並不存有辦理撤銷或解散的需要，當然也就沒有辦理解散撤銷的規
定。

轉載自饒後樂老師

消費者買賣房屋簽署公寓大廈規約草約須知 
內政部營建署建築管理組


規約草約是未來區分所有權人及住戶之共同遵守事項，內容所牽涉事務非常繁
雜，非一般人所能普遍瞭解，且攸關個人及共用財產權益影響甚大。茲為保障
不動產交易安全，確保消費者權益，特編訂本須知，提醒消費者於簽署規約草
約時應注意下列事項： 

一、一般注意事項：

（一）消費者簽署之規約草約，應檢視是否與起造人申請建造執照(設計變更)
時，檢附之規約草約內容完全相同。

（二）消費者對規約草約配合房屋買賣契約書享有一定期間的契約審閱期。

（三）消費者應詳實了解規約草約內容後簽署，規約草約經消費者簽署同意
後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。


二、共用部分之注意事項：

（一）消費者應審視規約草約是否有明列共用設施之設置（如健身房、游泳
池、交誼廳等），消費者應拒絕同意任何違章建築及違規使用之約定。

（二）消費者必須了解，依法設置之開放空間，並非為公寓大廈之專屬使用空
間，未來應開放提供予公眾使用。

（三）消費者應審視公共基金、管理費、修繕費用之收繳基準、繳納方式等之
相關約定。

（四）消費者應審視建築物之共用部分及其基地使用收益分配方式之約定。


三、約定專用部分之注意事項：

（一）公寓大廈之起造人於申請建造執照(設計變更)時，應檢附專有部分、共
用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說，消費者應審視其內容
是否與銷售廣告、房屋買賣契約書及規約草約所載相同。

（二）規約草約應詳細載明約定專用部分之位址及範圍、約定專用之對象及用
途，約定專用部分是否有使用償金之約定。

（三）約定專用部分應直接載明於規約草約中，不得以間接記載方式為之。


四、管理組織之注意事項：

（一）區分所有權人會議開議及決議之額數，依公寓大廈管理條例規定為區分
所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人
數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同
意行之。但規約草約如另外定有出席及決議之人數與比例者，應依規約草約之
規定，而非以公寓大廈管理條例所定之人數與比例為之。

（二）消費者應審視管理委員會之組織方式，管理委員之選任資格及選任辦
法，管理委員會之職務內容與權限等約定。


五、管理組織成立前之注意事項：起造人於召集區分所有權人召開區分所有權
人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人，依公
寓大廈管理條例、規約草約及房屋買賣契約書之約定執行管理維護工作，消費
者必須審視該期間之管理費收支歸屬、管理方式、配合事項等相關約定。


六、其他約定之注意事項：

（一）是否可以設置廣告物、鐵鋁窗之規定。

（二）是否可以飼養寵物之規定。

（三）規約草約應明列由起造人依公寓大廈管理條例施行細則提列公共基金之
總金額及其計算方式。

（四）公寓大廈如有為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，應依停車場法或
相關法令規定對外開放供公眾停車使用，且規約草約應附有營業管理規定

◆公設點移交現況：

◆您知道自己社區住家的水塔在哪裡嗎?

　　一般社區住戶有上水塔(樓頂)及下水池(地下室)，但是您了解水塔
裡面乾淨嗎？其實清洗水塔是絕對必要的，關係到全家人的健康問題？
吃也好？洗也好？乾淨的水總是用的心安！用的舒服。要洗就洗乾淨，
不要臨時隨便找一家廠商清洗。真的希望你找個合格的廠商清洗水塔！



◆您知道現在清洗水池、水塔也要有牌照哦！

　　首先清理水塔必須要有證照之缺氧作業主管到場，執行相關作業指
揮調度，還要有氧氣氣體偵測器做先前偵測跟工作中隨時偵測，保持含
氧空氣充足，以及有送風機隨時送風，並且有空氣呼吸器備用設備。



◆依照「台北自來水事業處」清洗水塔清洗規範來作業，較有保障

　　為永續提升公廈大廈社區用水服務品質，要求承攬廠商參照「台北
自來水事業處」清洗水塔相關規範，辦理清理洗作業，社區用水品質較
有保障。


一、台北自來水事業處要求推薦優良廠商標準清洗作業流程：

【步驟1】每一清洗案件均事先通報自來水處，電話 (02)8733-5678,
　　　　8733-5695，接受自來水處抽查。
【步驟2】設備檢查：仔細檢查平日不易查看的用水設備
【步驟3】清洗前規劃：先規劃最省水的作業方式，並以抽水機迅速
　　　　排除積水。
【步驟4】高壓清洗：使用高壓洗淨機清洗，維持良好清洗效果。
【步驟5】殘水處理：使用殘水處理機抽除池底殘水。
【步驟6】清洗後消毒：以高濃度氯溶液噴霧消毒，充分消毒後，再
　　　　徹底沖洗乾淨。
【步驟7】水質檢驗：完成沖洗及排水後，才開始進水；進水完成後
　　　　，再進行洗淨後之水質檢驗。
【步驟8】提供清洗紀錄：提供用戶清洗照片、設備檢查記錄及水質
　　　　檢驗報告，清洗作業至此全部完成。



二、台北自來水事業處之推薦優良廠商作業要點：

1.清洗廠商需領有『台北自來水事業處之推薦優良廠商-證明書』
2.廠商需受過清洗水池水塔專業訓練講習領有『教育訓練–合格證』
3.所有清洗人員均必須體檢合格、領有自來水處核發之『清洗工作證』
4.機具設備均需經自來水處審核通過
5.廠商欠缺上述三項證件之任一證件均為不合格。



三、保護水質衛生，一般住宅建議每半年清洗一次
　　工業廠房、商業辦公大樓，非一般住宅之水塔視實際狀況，特殊專案



四、水質檢驗

有關清洗水池水塔後，各項水質檢驗工作，讓您正確了解實際之水質狀
況，應由具有完善設備並聘請專業人員進行下列５項水質檢驗：
　1.濁度
　2.總溶解固體量
　3.自由有效餘氯
　4.氨氮
　5.PH值



五、相關資訊請上網：

1.臺北自來水事業處–用戶專區：
http://www.twd.gov.tw/np.asp?ctNode=23295&mp=114001 

2.台北市水池水塔清洗廠商協會 http://www.water168.org.tw/ 



六、聘請臺北自來水事業處推薦廠商，請在清洗前進行通報

　　清洗案件由您與推薦廠商自行接洽，您可根據需求從推薦名單中選
擇清洗廠商，為防止廠商不據實通報接洽完成之清洗案件，以規避自來
水處抽查，請您與推薦廠商完成接洽清洗案件時，儘早撥自來水處服務
(02)8733-5678, 8733-5695，告知清洗地點、時間及廠商名字，水處自
動將該清洗案件納入抽查範圍，與您共同監督廠商，提供最好的清洗服
務。

公寓大廈的公共用電，名詞解析如下：

◎公共用電：
　　不屬於各戶專有部分的用電就是公共用電，如電梯、樓梯燈、地下室
用電等，所以只要是公寓大廈型態，就一定有公共用電

◎大小公用電：
　　這並沒有一定的定義，各大樓規劃不一，這點要可看電費單上的記
載，例如OO號(這就是小公)，OO號地下一樓(這就是大公)，最好的判斷方
式還是參考大樓的電氣單線圖說來判斷劃分

◎公電分攤的來源：
　　大樓公共用電並不一定會分攤進入各戶，而是當初起造人申請用電時
一併申請分攤與否

◎公電不分攤：
　　委員會可以以委員會名義申請公電由委員會繳交，但是若有一天反悔
想要重新分攤，可就要全體用戶簽章囉

◎公電分攤的基礎：
　　以電錶數量為基礎，例如本大樓共有 100戶，假設每戶設一個電錶，
那就平分 100份，與坪數無關，台電也不接受委員會依照坪數分攤的計算
式

◎免除公電分攤：
　　如果辦理停用或者未繳費被拆錶，自然免除公電的分攤，最常見的就
是兩戶打通後，把其中一戶電錶停用

◎店鋪公電分攤：
　　有些店鋪因有一、二樓，所以設計上有兩個電錶，一個屬於住宅用
電，另一個屬於營業用電，這樣該店鋪就分攤了兩份公共用電



◆二、機電公設點交小常識–攝影機：


　　攝影機的死角隨著社會治安事件頻傳，管理委員會對於攝影、監視設
備越來越加以重視。但常常聽到某些治安事件中提到『死角』眾多，什麼
叫做死角呢? 有人說『攝影不到的地方謂之死角』，更精準的說，人、車
經過的地方無法有效攝錄影，就是死角。常具的死角狀況有以下之情形：

1.人、車出入口可能沒有攝影機：例如貨梯入口、裝卸平台、屋頂避
　　難層等沒有適當攝錄影裝置。
2.雖有攝錄影，但夜間影像模糊無法辨認。原因不外乎現場光源不足
　　，非紅外線或夜間可用錄影機，解析度不足等原因。
3.每秒錄影張數太低：尤其像車道口，車輛移動數度較高，所以如果
　　錄影張數設定太低，就有可能造成雖然清晰但錄不到影像的問題。
4.錄影時間太短：ＤＶＲ儲存影像資料多久，法令並無明訂。要依據
　　鏡頭數量、解析度、壓縮格式、錄影方式、硬碟容量等來決定。



◆三、發電機排放廢氣影響居住品質

§問題
　　我們居住於此大廈最高樓層已有十年時間，在一年半前管委會(前任
主委)在未經同意之下強迫原設於地下室的發電機排氣管牽引至頂樓，我
們是到了鷹架設在我們 旁邊才發現有此工程，我們向管委會抗議，管委
會就拿出"住戶對於管委會因修繕公共安全，須使用或進入其專有部份，
不得拒絕"並指出我們會使我們二大棟大廈會變成違樓等，我們的隔壁鄰
居擔心會有法律問題，變答應其管線設置在他們住家樓上，也因為有此漏
洞我們無法說什麼。但是在這一年半來，每個月會發動一二次發電機，我
們整間房子都會瀰漫著臭氣，就算把門窗緊閉仍會存在著，我們多次向現
任主委訴願，但仍置之不理，最近一次回應要我們自己去說服其他委員，
又拿法 條出來?想請問崔媽媽基金會，我們是否就必須認命其廢氣不斷的
出現在我們家嗎？

§回答：
　　委員會將發電機排煙移至頂樓，可能乃解決當初位於一樓的排煙污染
問題。不過可能僅有治標未能治本。柴油發電機啟動前期約30秒會有黑煙
乃特性，目前解決方案都是採用黑煙淨化器，也是目前主流的選擇，不過
價格並不便宜，大多屬於起造人安裝，管理委員會自費安裝的較為少數。
當然囉，如果已經有了黑煙淨化器而仍有黑煙產生，那就要看看黑煙淨化
器是否功能故障、或者引擎本身有問題，或者使用的柴油油質有異常而定。

就我現住滴社區跟建商周旋滴經驗來說
之前我社區也曾發生中庭漏水到地下停車場問題
我社區主委滴做法是
1. 先找抓漏公司找出漏水原因跟地點
2. 原因找到了再請人證明這是建商滴疏失....這點我忘記是怎麼處理滴
3. 原因跟證據都備齊之後通知建商處理.....這個無論到那都一樣,建商都是相應不理
4. 寄存證信函.....這時還是不鳥你
5. 上法院告.....告下去並且求償, 終於出面處理了

記得千萬不要相信建商自己找來滴人處理,不會處理很好滴.因為建商會省錢省料滴
我社區最後跟建商達成和解但處理廠商由雙方共同協議非建商指定且費用包括之前查漏跟修繕費用全由建商負責.
by charliex