乙種工業用地 是合法住宅嗎？
分類：不動產知識法規2007/05/12 21:41
Q:請問房屋銷售ＤＭ上，有時會看到使用分區為「工三區」或「乙種工業用地」。這種房子與一般自用住宅在課稅、水電方面有何差別？它是合法住宅嗎？
A:內政部於民國91年2月修正「都市計畫法台灣省施行細則」第18條，放寬「一般商業設施」可以設在乙種工業區，所謂一般商業設施最關鍵的就是，一般零售業、一般服務業、一般事務所、自由職業事務所、運動休閒設施等，這項法令鬆綁，讓「乙種工業區」的土地使用幾乎等於「商業區」。
此外，「建築技術規則」也不再限制單層最小單位面積必須在150平方公尺（專用面積約45坪，銷售面積約60坪）以上，也取消廁所必須集中設置的規定，這一系列來自經濟發展共識、都計法令、建管法令的系列鬆綁，讓「乙工建案事務住宅」大量應運而生。
依照都市計畫法的規定，工業區土地本來就不得興建住宅，如作為非工業使用，即可能受建築法第90條「處六千元以上三萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。
得以補辦手續者，令其限期補辦手續。」，或依照都市計畫法第79條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」其實只要取得政府核發的建照的建築物都是合法的，不管是過去以廠房名義興建的工業住宅，還是近期的乙工建案，房屋本身都是合法的；但在實際使用上仍有違規之嫌。
乙工建案會衍生糾紛，主要問題在於少數業者在銷售這類產品時，並未充分告知購屋者相關權利義務。其實乙工建案的「合法化」關鍵在於是否在建築物內設立公司登記！這也是買賣雙方都應面對的嚴肅課題，只要在乙工建案依法設立公司，連政府官員都承認，根本沒有辦法做「違規使用」的查核。只要賣方「依法申請為事務所」，買方「依法設立公司登記」，實質使用就無從認定是否違法了。
尤其目前公司設立相當簡便，一人就可成立公司，部分小型事業甚至可免開發票，購買乙工建案當做住家使用，購屋者應該在遷入戶籍後向當地稅捐稽徵單位申請部分變更為住宅使用；稅率則可根據住宅使用面積課徵地價稅及土地增值稅。
●自用住宅地價稅率千分之2，房屋稅優惠稅率1.38%。
●水費不分住宅或營業使用，而依住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費。而電費部分，只要是作為住家使用，乙工建案的電費也是以住家費率計算。
（記者林耀文／整理）
臺北市政府於99年1月1日已發布「臺北市政府處理工業區內平面設計類似集合住宅原則」規定工業區不作工廠使用單元，規模小於300㎡以下者，須於領得使用執照前繳交保證金，為了進一步保護消費者權益，防止不法建商將不得為住宅使用地區開發作為住宅使用，再於103年2月7日發布「臺北市不得為住宅使用地區申請建築許可處理原則」，並將於103年3月1日正式實施，該原則除原已規範之工業區外，更進一步擴大將都市計畫規定不准許作住宅之使用分區納入管制，以繳交保證金並於建物登記謄本註記「不得作為住宅使用」方式，加強扼阻違規興建住宅違反都市計畫之使用。
建管處指出，臺北市並非只有工業區不得作為住宅使用，例如大彎、內湖五期等區域原都市計畫規定應為商業區或辦公服務區，均不准作為住宅使用，此次擴大的管制範圍包含了6個地區（如附表）；避免部分建商將建案以住宅格局銷售，並提供不完整資訊誤導消費者購置，除破壞都市計畫規劃原意之外，亦造成房地產交易不公的現象。
建管處處長張剛維指出，新規定要求擴大之管制範圍內新建案，只要單戶面積小於600㎡，一律於領取使用執照前繳交保證金，並規定保證金退還年限為6年，如領得使用執照後，一旦申請合法使用，經勘查屬實或於6年期限內未違規作住宅使用，就會無息退還，不會影響合法使用者權益。為確保消費者獲取正確資訊，亦要求建商申請使用執照前應檢附告知承買戶不得作為住宅之紀錄後始得申領使用執照。
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