公寓大廈管理Q&A彙編
建築管理組 發布日期:2009-10-27
內政部營建署「公寓大廈管理維護委託專業服務案」-公寓大廈管理Q&A彙編
依據內政部營建署委託中華民國物業管理經理人協會之「公寓大廈管理維護委託專業服務案」辦理,完成彙編「公寓大廈管理Q&A修訂」乙輯。本輯「公寓大廈管理Q&A修訂」係以93年12月彙編之「公寓大廈管理Q&A」為文本,依據94年至96年間民眾向內政部營建署函詢重覆性最多及管理組織普遍性面對的問題增修訂,編輯內容依問題性質增修分類為【區分所有權人會議】、【管理委員會及管理負責人】、【管理費及公共基金】、【區域規範】、【使用管理】、【住戶權利】、【違規處理】、【管理服務人】、【管理組織報備】及【法規適用】等10個單元以利檢索,收錄問題共計200題,俾供查閱參考。
委託單位:內政部營建署
受託單位:中華民國物業管理經理人協會
報告日期:民國 96 年 12 月
【區分所有權人會議】
Q1. 第二十七條第三項受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算。是否適用於第二十五條第二項第二款書面請求召集會議額數之計算?
答:第二十七條第三項係針對委託出席區分所有權人會議之限制,其與第二十五條第二項第二款無關,且後者並無委託代理請求之規定,實質上亦無此必要。
Q2. 第三十一條區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,……之同意行之。公寓大廈召開區分所有權人會議第一次訂定規約時,因為當時規約尚未訂定故無除外之情形得予適用,但對於規約之變更時,規約如有降低出席門檻之規定時,是否會造成規約之不穩定性,有無解決之道。
答:依第五十五條第二項,本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前,以第六十條規約範本視為規約,另依第五十六條第二項,規約草約經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約,故任何情況下,均有規約之規定可供遵循。為維持規約之穩定,可在規約範本或規約草約中訂定較高之修正規約門檻。
Q3. 第二十八條第二項之規定,起造人召集的區分所有權人會議因出席未達定額時應就同一議案重新召集會議,其重新召集會議時,決議之形成是否有第三十二條之適用?又若出席人數已達定額但未獲致決議時,起造人可否再出面召集會議,如其再次召集會議並有獲致決議,則該決議是否會因為召集人不適格而遭致宣告無效或宣告撤銷?
答:起造人召集的區分所有權人會議因出席未達定額時應就同一議案重新召集會議,其重新召集會議時,決議之形成應可適用第三十二條。原第二十八條立法意旨在於規定起造人重新召集區分所有權人會議之義務,而未規定排除適用第三十二條,若出席人數已達定額但未獲致決議,起造人雖已無義務再次召集,但因依第二十八條第三項,起造人仍為公寓大廈之管理負責人,故起造人若為區分所有權人,依第二十五條第三項,仍具召集區分所有權人會議之合法地位,但如起造人已非屬區分所有權人,則應非屬合法之召集人。
Q4. 第五十五條第一項之規定,本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第二十五條第四項規定,互推一人為召集人,但第二十五條第四項係指召集人無法互推產生時,申請主管機關指定臨時召集人之規定,兩者規定似有不同,在實務上,應如何執行?同條第二項之規定係以該公寓大廈未訂定規約前以規約範本視為規約,其適用對象係泛指本條例施行前之所有公寓大廈或僅限已有互推召集人但區分所有權人會議尚未召開或已召開之區分所有權人會議尚未對管理委員會組成作成決議者為限。
答:第五十五條第一項包括互推一人為召集人,以及依第二十五條第四項規定,召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。若互推召集人發生爭議,應以直轄市、縣(市)主管機關指定者為準。
第五十五條第二項係泛指本條例施行前之所有公寓大廈,在未訂定規約前以規約範本視為規約,但若未建立管理組織,將無法執行,故實務上應以依第五十五條第一項,申請指定或互推召集人後,方始適用以規約範本視為規約,因即使在未召開第一次區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,依二十九條第六項規定,合法之召集人係管理負責人,已能執行公寓大廈管理維護事務。
Q5. 第四十七條第一款之規定,區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反召集義務時,應處罰鍰並令其限期履行義務,屆期不召集時,得連續處罰,如召集人等寧願受罰執意不履行召集之義務時,如何之處?可否解除其職務另推召集人抑或主管機關引據行政執行法之規定代履行?
答:本條例第五十九條、第四十七條明訂區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務,區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據,報直轄市、縣(市)主管機關處理,可處新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務職務,屆期不改善,或不履行者,得連續處罰。如召集人等願受罰執意不履行召集之義務時,本條例並無解除其職務另推召集人之規定,因此由原處分之直轄市、縣(市)主管機關依據行政執行法第二條、第二十七條至第二十九條,針對該召集人等之行為義務,委託第三人或指定其他區分所有權人代履行召集義務,並依行政執行法施行細則第三十二條以文書送達義務人,當為可行之方法,將能有效維護區分所有權人之利益。
Q6. 公寓大廈是否必須召集區分所有權人會議,訂定規約?其目的何在?
答:規約之定義,依照公寓大廈管理條例第三條第十二款之規定是:「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」揆其性質係數個區分所有權人為一致的目的而作成之合同行為,對各區分所有權人及住戶具同一意義及利害關係,即所謂「居家憲法」性質。依私法自治及契約自由原則,其內容得由區分所有權人透過集會自行訂定,但不得違反強制、禁止規定,亦不得違背公序良俗及排除或變更區分所有權之本質。為落實公寓大廈自律管理精神,第二十三條規定,「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」茲以本條例其他條文所訂得以規約之規定訂定之事項,整理如下:
1.第十五條,住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。
2.第十六條,住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。
3.第二十五條,區分所有權人會議除第二十八條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一年至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。
4.第二十九條,公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。
5.第三十一條,區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
Q7. 區分所有權人會議之成員及如何召集開會?請說明之。
答:區分所有權人會議依照公寓大廈管理條例第三條第七款之定義,「指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。」另依第二十五條之規定,「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成,每年至少應召開定期會議一次。」由於公寓大廈有關規約之訂定及變更,重大修繕或改良,因老舊或天然災害而重建,設定專用使用權以及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓,管理委員會之組織及選任方法等,均須經區分所有權人會議之決議後生效,故區分所有權人會議可稱之為「住家最高意思機構」。
區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議,該召集人並無代表全體區分所有權人之效力,其職權亦僅限於召集會議而已,簡言之,召集人並無實權。
Q8. 召開區分所有權人會議之要件及會議通知方式有無規定?
答:區分所有權人會議區分為定期會議及臨時會議兩種。「定期會議每年召開一次。臨時會議具備有下述要件之一時,得隨時召開之:一、發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」公寓大廈管理條例第二十五條之規定。至開會通知之分送,依第三十條之規定,「區分所有權人會議,應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於二日。」
Q9. 召集臨時會議,應向何人請求辦理,是否業已修正可以由我們自己來召開?
答:區分所有權人會議應由召集人召集,並依公寓大廈管理條例第二十五條第二項第二款之規定「經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集。」辦理。
Q10.區分所有權人會議時行使表決權有何特別限制?又未能出席會議時,如何行使表決權?
答:依照公寓大廈管理條例第二十七條第一、二項之規定,「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分不予計算。」表決權之計算,採出席人數及區分所有權比例合計。但為期保護佔有比例較少的區分所有權人之權益,故規定一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,其超過部分不予計算;或住一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分亦不予計算。同時顧及區分所有權人因事不克參加會議,故允許書面委託他人代理出席。
Q11.公寓大廈區分所有權人會議決議之規約,其決議事項較都市計劃法、建築法等法令所容許條件,採更嚴格標準者,是否「抵觸」無效。
答:依公寓大廈管理條例第二十三條及第二十四條規定,公寓大廈全體區分所有權人基於公寓大廈區分所有權人間共同利益固得透過區分所有權人會議決議之規約訂定方式,訂定有關公寓大廈專有部分之使用或處分(參照最高法院三十年上字第一二一號判例意旨)。惟查「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。」民法第一百四十八條第一項定有明文;復查都市計畫地區或區域計畫地區內各使用分區之劃定及使用管制,係為考量該地區人民之公共利益所為之規劃(都市計畫法第三條、第三十二條、區域計畫法第三條及第十五條規定意旨),對各該土地所有權人而言,其依都市計畫法、區域計畫法及建築法等相關規定之容許條件下建築使用土地及建築改良物,固為法律賦予之權利,就考量該地區人民之公共利益而言,亦係以公法對於該土地所有權人所予以之限制。復查「權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的。」為最高法院七十一年臺上字第七三七號判例意旨所揭示:是以,公寓大廈規約,係屬私權契約之一種,其內容自不得採較都市計畫法、區域計畫法或建築法令所容許條件更嚴格之標準,但其約定內容所涉私人利益大於公共利益者,基於契約自治原則,尚無不可。
Q12.問卷可否代替區分所有權人會議決議。
答:有關區分所有權人會議之決議程序及相關規定,公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第三十一條及第三十二條業已明文規定,故以問卷或決選單方式寄發各區分所有權人抉擇並回收之方式,並不符前揭條例規定。
Q13.無召集人之區分所有權人會議之效力。
答:「無召集權人所召集之會議,所為決議當然無效,係自始確定不生效力,無待法院撤銷。最高法院二十八年上字第1911號著有判例,可資參照。」故區分所有權人會議之召集人未依本條例第二十五條規定產生者,其區分所有權人會議之決議,自不生效力。
Q14.公寓大廈區分所有權人未達三人,如何推動管理維護事務。
答:依會議規範三人以上方能開會,故區分所有權人未達三人,自無本條例規定召開區分所有權人會議之適用,如建築物屬同一權利主體,其區分所有權人未達三人,自無條例之適用,其管理維護事務,宜逕依民法合意為之。
Q15.區分所權人死亡該如何行使其區分所有權人會議之權利。
答:區分所權人死亡,因故尚未由繼承人辦理登記,承租人如代理出席區分所有權人會議,應請該承租人持有法定繼承人之委託書行使權利。
Q16.區分所有權人會議之主持人應由誰擔任。
答:區分所有權人會議之主持人於本條例係以主席稱之,該主席之資格,本條例並無規定,有關主持人之產生,應參考會議規範第十五條「除各該會議另有規定外,應由出席人於會議開始時推選」規定推選。
Q17.當任一區分所有權人之區分所有權人數超過1/5以上時,其區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算應如何辦理。
答:區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分不予計算。
Q18.區分所有權人委託他人出席區分所有權人會議時,委託書之授權範圍及其提出期限有無限制。
答:本條例對於受託人,依第二十七條第三項規定,受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算。又委託書內容是否應記載授權範圍,參酌民法第五百三十二條規定,委任人得概括委任或得指定一項或數項事務為特別委任,故委託事項應於委託書應可記載授權範圍。至有關委託書可否事後為之,按委託書係有無受託行使權利之依據及證明,似不得於事後補正。
Q19.召集人未履行義務之處理。
答:按區分所有權人會議召集人任期一至二年,連選得連任一次,但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次;為公寓大廈管理條例第廿五條所明文,是召集人任期未屆前,應依前開條例規定執行區分所有權人會議召集義務,若否,他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉及提出證據,報請直轄市、縣(市)主管機關處理,前開條例第五十九條亦有明文,請依前開規定辦理。
Q20.僅有土地所有權者可否出席區分所有權人會議?
答:僅有土地所有權而無區分所有建築物所有權者,顯非該區分所有建築物之區分所有權人,自無參與該區分所有權人會議表決之權利,如涉及私權爭執,宜循司法途徑解決。
Q21.公寓大廈區分所有權人會議決議可否限制專有部分之營業時間?
答:專有部分之營業時間,除法律另有限制外,得自由使用,並排除他人干涉。
Q22.關於公寓大廈區分所有權人會議原召集人任期屆滿,及備位為管理負責人的資格?
答:區分所有權人會議召集人其任期屆滿未再選任時,自當解任。至於互推之召集人依條例第29條第6項規定為管理負責人,其於任期屆滿前,如公寓大廈仍未成立管理委員會或推選管理負責人,該召集人於任期屆滿後,方符合條例第25條第3項所稱無管理負責人或管理委員會之規定,始得由區分所有權人依條例施行細則第7條規定重新互推一人為召集人。
Q23.公寓大廈重大修繕或改良標準為合?
答:有關「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定,應依區分所有權人會議為之,如認定產生異議,亦應於區分所有權人會議中議決。
Q24.區分所有權人會議召集人可否委託他人代理?
答:條例並無區分所有權人會議召集人得委託之規定,其會議召集人之資格,仍應依上開條例第25條第3項規定。
Q25.公寓大廈於管理負責人推選或管理委員會成立後,其區分所有權人會議召集人由原互推之召集人或具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員擔任之疑義?
答:無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,始由區分所有權人互推一人為召集人。因此,公寓大廈未推選管理負責人或成立管理委員會前,雖已互推產生召集人,於管理負責人推選或管理委員會成立後,其管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員,如具有區分所有權人身分,自應由其擔任召集人,召開區分所有權人會議。
Q26.公寓大廈管理條例第27條第3項規定之超過部分如何取捨?
答:受託人受區分所有權人委託出席區分所有權人會議,其受託表決之比例及人數,條文第27條第3項已有限制。至關受託人受不同意見之區分所有權人委託時,其受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,該表決之「超過部分」,當依上開條文規定不予計算。如何取捨「超過部分」,涉受託人如何行使委託人之權利問題,係屬私權,如受託人與委託人間因取捨後產生爭議,宜循司法途徑解決。
Q27.信託關係之受託人已登記為所有權人,該受託人於區分所有權人會議有無表決權?
答:一、按「稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。」、「受託人應依信託本旨,以善良管理人之注意,處理信託事務。」分別為信託法第1條、第22條所明定,信託係以當事人間之信託關係為基礎,受託人既係基於信賴關係管理他人之財產,自須依信託行為所定意旨,積極實現信託之目的。
二、是信託關係之受託人已登記為所有權人,該受託人於區分所有權人會議中,自應與一般所有權人相同,有其表決權。至其表決權行使及計算,依條例第27條規定辦理。
Q28.公寓大廈召開區分所有權人會議,其區分所有權人為法人時,出席會議及選任管理委員之疑義?
答:一、是關於公寓大廈區分所有權人為法人時,其選任管理委員,依規約之規定,未規定者依區分所有權人會議之決議,至於管理委員之任期及連任次數自有條例第29條第3項規定之限制,不因具法人之身分而有所區別。
二、「按公司為法人一種,並無自然實體,應指派代表人行使權利。」,故法人應指派代表人出席會議行使其權利,至於代表人人數及職權之行使,本條例未有明文,按條例第1條第2項規定,適用民法及公司法等其他相關法令規定辦理。
Q29.區分所有權人會議委託出席之總人數,是否不得超過全體區分所有權人人數之五分之一?
答:查條例僅對受託人受託之比例及人數設有限制,對於委託人之總人數並無限制。
Q30.公寓大廈起造人為數人,如何互推ㄧ人為召集人?
答:起造人為數人時,應互推一人為召集人,該互推方式條例並無明文,且施行細則第8條亦無適用之規定,其互推宜合意為之。
Q31.公寓大廈區分所有權人問卷方式可否視為區分所有權人會議決議?
答:以問卷或決選單方式寄發各區分所有權人抉擇並回收方式代替區分所有權人會議之決議乙節,並不符合條例第3034條之規定。
Q32.就同一議案重新召集區分所有權人會議時,應否踐行公寓大廈管理條例第30條第1項之規定?
答:公寓大廈管理條例第30條其立法意旨係為確保召集人於召開區分所有權人會議時,應善盡開會通告之義務,故就同一議案重新召集區分所有權人會議時,仍有條第例30條之適用。
Q33.區分所有權人會議之議案經主席裁示鼓掌通過,所提建議案是否生效?
答:未規定區分所有權人會議之決議表決方式,惟參照會議規範第55條規定,表決方式分為舉手表決(或以機械表決)、起立表決、正反兩方分立表決、唱名表決、投票表決五種,並未包括「鼓掌通過」此方式。另會議規範第60條第1項所稱之無異議認可,係指就例行性事件或無爭論問題(參該項第1款至第4款規定),得由主席徵詢全體出席人之意見,如無異議,即為認可,如有異議,仍應提付討論及表決;至於同條第2項雖規定「第58條所定以獲參加表決之多數為可決之議案,得比照前項規定以徵詢無異議方式行之,......」,惟同項但書亦規定主動議(如本案住戶規約之訂定動議)及修正動議仍不得以無異議認可之方式行之。是有關區分所有權人會議針對規約之修訂,仍應有區分所有權人明確意思之表示行為,僅以鼓掌方式通過議案,因無從知悉何人贊同、何人反對之意思,似為不妥。
Q34.關於函詢公寓大廈管理條例第31條區分所有權人會議決議,其規約自訂決議人數有無限制?
答:一、公寓大廈管理條例第31條,其立法意旨係區分所有權人會議決議除條例規定之決議條件外,基於「社區自治」之精神,得於規約另為不同之規定,該條文尚無最低門檻之限制。況且公寓大廈自得依其需要,透過區分所有權人會議決議,於規約中制定較條例嚴格或寬鬆之決議條件。
二、另按條例第3條第12款規定,公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項,其內容不得牴觸都市計畫法及建築法令等法令規定,牴觸者無效。
Q35.公寓大廈頂層或其他樓層其中一戶因法拍無人居住致未簽署同意書,其區分所有權人會議決議於頂層或該樓層設置無線電台基地台之效力?
答:條例第33條第2款所明定,該條文依其規定意旨,係對區分所有權人會議決議之限制,以保障頂層或其他樓層區分所有權人之權益,且該條文並無因法拍而排除適用之規定,故旨揭區分所有權人會議決議於頂層或其他樓層設置無線電台基地台,未取得頂層或該樓層區分所有權人同意時,不生效力。
Q36.受託出席區分所有權人會議,可否再委託給第三人?
答:受託人於受託時,其受託之比例及人數即受條例第27條規定之限制,倘受託人將超過部份以再委託給第三人之方式,而納入出席及表決權之計算,已違反第27條限制其受託比例及人數規定之意旨,故受託人不得再委託給第三人。
Q37.區分所有權人會議得否限制區分所有權人行使表決權?
答:區分所有權人表決權行使,依條例第27條規定辦理。又上開條文並無「除規約或區分所有權人會議另有規定外」之例外規定,是不得經由規約或區分所有權人會議決議加以限制。
Q38.國民住宅社區回歸公寓大廈管理機制過程中,原國宅社區管理組織之主任委員可否擔任區分所有權人會議召集人?
答:原國宅社區管理組織,係依「國民住宅社區管理維護辦法」第6條規定所成立,非屬依公寓大廈管理條例有關規定成立之管理組織,其管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員自無法依公寓大廈管理條例第25條第3項規定擔任召集人,惟區分所有權人得依同條文後段規定互推一人為召集人,召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人。
Q39.就同一議案重新召集區分所有權人會議時,其與第一次會議所須最少間隔時間?
答:條例第32條第1項立法目的係為避免區分所有權人會議第一次會議未獲致決議、出席之人數或比例未達條例第31條定額時, 由召集人就同一議案重新召集會議,使區分所有權人有再次參與會議之機會,並以降低出席、同意之人數及比例之門檻方式作成決議,俾利管理維護事務之執行,故條例第32條所稱就同一議案重新召集會議,自當於第一次會議結束後,始得進行會議召集之程序。條例第30條第1項規定開會「通知」或「公告」之程序,應於第一次會議結束後始得進行。
【管理委員會及管理負責人】
Q40.第八條第二項之規定,住戶違反規定時令其回復原狀而不履行時,原定由主管機執行回復原狀,現修正為得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其執行是否有需經過區分所有權人會議決議之必要?
答:不必要,因如違反第八條第二項,便已違反第一項向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案之規約或區分所有權人會議之決議,故已先存在區分所有權人會議決議,毋須再重覆決議,另依第三十六條第十三款,管委會之職務包括依本條例所定事項,亦不需再經區分所有權人會議決議之授權為之。
Q41.第三條第九款之規定,管理委員由區分所有權人來選任且需由區分所有權人會議的決議訂定選任管理委員的方法;而管理負責人依第三條第十款之規定是由區分所有權人推選住戶一人來擔任,但條例中並未規定選任的方法,則其選任有無必要經過召集區分所有權人會議來做成決議呢?
答:管理委員之選任規定於第二十九條第二項,但選任管理負責人,依施行細則第七條之推選方式即可。
Q42.公寓大廈組設管理委員會之要件為何?是否強制成立管理委員會?
答:按管理委員會之定義,依公寓大廈管理條例第三條第九款之規定,「指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」由此觀之,管理委員會是屬執行機構;而管理負責人之定義則依同條第十款之規定,「指未成立管理委員會,由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第二項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。」按其設置目的係在代替管理委員會而為全體住戶共同事項之處理。依第二十九條之規定,「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」又,第五十五條之規定,「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第二十五條第四項規定,互推一人為召集人,並召開第一次區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」故公寓大廈成立管理委員會為強制性規定,未成立時尚應推選管理負責人充代之。
Q43.那些事項是法律賦予公寓大廈管理委員會之職權?
答:管理委員會或管理負責人之法定職權除依第三十六條明文之職務外,散見在公寓大廈管理條例各條條文,茲整理如下:
1.第六條所訂住戶應遵守事項,住戶違反後經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
2.住戶對於第八條所訂公寓大廈週圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難設備未依規約或區分所有權人會議決議之限制而有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵窗或其他類似之行為,管理負責人或管理委員會應予制止,並報請各該主管機關處罰。
3.住戶對於第九條所訂共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
4.第十條之規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。
5.第十四條之規定,公寓大廈經區分所有權人會議決議重建時,區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
6.第十五條之規定,住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,或擅自變更使用,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀。
7.第十六條之規定,住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。或於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。或飼養動物,妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。
8.第十七條之規定,住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者,未依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險,經催告於七日內仍未辦理者,管理負責人或管理委員會應代為投保。
9.第十八條之規定,對於公共基金設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。
10.第二十二條所訂住戶違反義務之情形,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。如住戶為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
第三十六條所定管理委員會之職務如下:
1.區分所有權人會議決議事項之執行。
2.共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
3.公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。
4.住戶共同事務應興革事項之建議。
5.住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
6.住戶違反第六條第一項規定之協調。
7.收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
8.規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
9.管理服務人之委任、僱傭及監督。
10.會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
11.共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
12.依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
13.其他依本條例或規約所定事項。
Q44.管理委員會之成員為何?區分所有權人以外之其他住戶是否可參加管理委員會?
答:按管理委員會之定義,依公寓大廈管理條例第三條第九款之規定,「指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」故一般管理委員會之成員為住戶即可。至所稱住戶,依同條第八款定義,「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意,而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」因此,承租人屬於住戶應當毫無疑問,惟依第二十九條規定之「管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一年至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。」所以,除區分所有權人會議之決議或規約另有限制外,承租人依法可以參加管理委員會的組成。
Q45.管理委員會任期屆滿尚未選任新管理委員期間公共事務如何運作。
答:任期屆滿之管理委員會管理委員全體解任後未改選時,應依本條例第二十九條第四項規定,自任期屆滿日起,視同解任。
Q46.公寓大廈管理委員會得否向住戶收取共用部分使用償金。
答:按各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶共用部分使用之特別約定,非經載明於規約者,不生效力,公寓大廈管理細則第二十三條第二項第二款業有規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織,故管理委員會向住戶收取共用部分使用償金時,應符合前揭規定要件。
Q47.社區管理委員會訂定罰則事宜。
答:依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第十六條第一項規定「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」,同條第五項規定「住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止,或按規約處理,經制止而不遵從者,必要時得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」;條例第二十三條第一項規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。」。
來函所述亂丟垃圾或製造噪音等行為應屬違反前揭條例第十六條第一項之規定,管理委員會或管理負責人應予制止,或按規約處理,故規約如有罰款之規定,管理委員會或管理負責人自得依其規定執行,必要時亦得報請主管機關依條例第四十七條第二款之規定處以新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。
公寓大廈停車場之使用管理得訂定於規約中或於規約約定另行訂定「停車場使用管理辦法」,故有關違規停車之情事,如規約或停車場使用管理辦法對於不依規定停車之住戶有罰款之規定者,管理委員會或管理負責人自得依其規定執行,惟如有另得逕行予以鎖車之規定,因其涉及妨害他人行使權利,除非經其同意或有法律授權之明文規定,否則管理委員會或管理負責人不宜逕行為之,以免承擔法律責任。
惟應注意者,前開規約應依條例第三十一條經區分所有權人會議決議訂定始具效力,未依前揭條例第三十一條之規定訂定者,管理委員會或管理負責人自不得逕行執行。
Q48.公寓大廈管理委員會管理委員可否委託其他管理委員或住戶代為出席並執行投票。
答:按公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。公寓大廈管理條例第二十九條第二項定有明文,所詢有關公寓大廈管理委員會管理委員可否委託其他管理委員代為出席並執行投票疑義乙節,查公寓大廈管理條例並無相關規定,如何適用,應依前揭規定為之。
Q49.公寓大廈管理委員為法人時應以何人為法定代理人,是否得以委託方式委由公司員工代為行使職權。
答:在區分所有權人會議決議規約中對於法人之管理委員事務執行方法另有規定者,自應從其規定。無規定者,由公司員工代為行使職權係公司業務內部行為關係,其代理行為非法所不許。
Q50.公寓大廈管理委員為法人應如何行使其職權。
答:公寓大廈管理委員為法人,在區分所有權人會議或規約中對於法人之管理委員事務執行方法另有規定者,自應從其規定。無規定者,由公司員工代為行使職權係公司業務內部行為關係,其代理行為非法所不許。
Q51.管理委員會得否提起刑事之告訴或為自訴。
答:依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第三十八條規定「管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時,應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。」,惟依刑事訴訟法之規定,告訴及自訴係由被害人提起,告發係由第三人提起。
社區公共土地有被人侵占使用之情事,因管理委員會非被害人,故無法提起告訴或自訴,但得提起告發。
Q52.依公寓大廈管理條例報備之管理委員會是否具有刑事訴訟之當事人能力。
答:管理委員會不具刑事訴訟之當事人能力,公寓大廈管理委員會依本條例第三十八條有當事人能力,但依立法意旨係指管理委員會依民事訟訴法第四十條為訴訟之當事人,尚不得據此而謂管理委員會可提出刑事告訴,…且因其非刑事訴訟之適格之被害人(因管理委員會性質上屬非法人團體),依刑事訴訟法第三百十九條第一項前段之規定,亦不得提起自訴。
Q53.管理委員會是否得依法具有法人資格,又得否為不動產登記之權利主體。
答:按法人係指自然人以外,由法律創設之團體。公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力,惟除另依法取得法人資格者外,尚不得當然視為法人。如其具有法人資格並依法登記者,自得為不動產登記之權利主體。
Q54.管理委員會拒接移交應如何處理。
答:按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織,為公寓大廈管理條例第三條第九款所明定。又其組織及選任條例第二十九條第二項亦有明文。貴公寓大樓管理委員會之成立請依前揭規定辦理。至管理委員會拒絕移交,得依該條例第二十條第二項規定,報請主管機關或訴請法院命其移交,並有第四十九條第一項第七款規定之適用。
Q55.非區分所有權人之住戶可否選任為管理委員會之委員職務。
答:按公寓大廈管理條例第三條第八款規定:「管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」同條第十款規定:「住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」依此規定,除非區分所有權人會議之決議或規約另訂有限制管理委員需為區分所有權人之住戶擔任,否則承租人為住戶,應有當選管理委員之資格,
Q56.公寓大廈管理條例施行前已成立之管理委員會是否具有當事人能力。
答:按公寓大廈管理委員會有當事人能力,固為公寓大廈管理條例第三十八條第一項所明定,惟在公寓大廈管理條例施行前業已取得建造執照之公寓大廈,應依該條例規定成立管理組織,亦為公寓大廈管理條例第五十五條第一項所明定;由此可知,公寓大廈管理委員會須依公寓大廈管理條例所定程序成立者,方能取得當事人能力,於公寓大廈管理條例施行前所成立之管理委員會因並非依公寓大廈管理條例所成立,除具有民事訴訟法第四十條第三項規定之非法人團體性質者外,不具當事人能力。
Q57.公寓大廈管理委員會改選管理委員時,採用舉手方式進行表決,是否合法。
答:按管理委員會之組織及選任應於依區分所有權人會議決議,但規約另有規定者,從其規定。另本公寓大廈管理條例未規定者,適用其他法令之規定,公寓大廈管理條例第廿九條及第一條第二項業有明定(附件)。選任管理委員之表決方式,前揭條例並無限制規定,其選任方式應依規約,規約未規定時,得參照會議規範規定辦理。
Q58.公寓大廈管理條例公布實施前成立之管理委員會,及其所訂有關管理費用繳納事項之效力為何。
答:一、公寓大廈於本條例公布施行前經核准為守望相助管理組織者,仍應依本條例第二十五條至第四十條、第五十五條之規定,成立公寓大廈管理組織,始得依前揭規定執行公寓大廈管理維護業務。
二、本條例公布施行前成立之公寓大廈管理組織所訂有關管理費用之繳納事項,係屬當事人契約關係,宜請逕依民法合意為之,如有爭議,宜請逕循民事程序解決。
Q59.公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,未依本條例成立管理組織或未向主管機關報備等事項如何處理。
答:公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈組成管理委員會,仍應依公寓大廈管理條例有關區分所有權人會議及管理組織之規定辦理,為公寓大廈管理條例第五十五條明文。公寓大廈管理組織如有尚未向主管機關報備者,應由地方主管機關依公寓大廈管理組織申請報備處理原則,推動輔導該管理組織完成報備程序。
Q60.有關公寓大廈專有部分之共有人,可否同時被選任為管理委員會之管理委員?
答:依條例第29條規定意旨,除區分所有權人會議決議或規約另有規定外,如具有住戶之身分,自得被選任為管理委員,其管理委員之選任,得依前揭條例於規約規定,未規定者依區分所有權人會議之決議為之。
Q61.起造人得否擔任主任委員及動用公共基金運用?
答:一、起造人得否擔任主任委員,除區分所有權人會議決議或規約另有規定外,如具有住戶之身分,自得被選任為管理委員、主任委員,不因其同時具備起造人身分而有所區別。至於區分所有權人可否同時擔任數公寓大廈之主任委員,依條例第29條第2項規定,應依其區分所有權人會議決議或規約規定辦理。
二、另起造人提列之公共基金,區分所有權人會議決議全數移交起造人作為社區一年之維修費用,且屆時一年期滿此費用不多退少補,該決議與公共基金之用途及運用方式不符,有違條例第10、11條規定之意旨,其區分所有權人會議之決議自不得違反條例之規定。
Q62.公寓大廈管理委員選任後,因管理委員辭職,致主任委員無法產生及辦理移交,其公寓大廈管理維護執行權責如何運作?
答:本案公寓大廈業經依法選出管理委員組成第11屆管理委員會在案,嗣後因委員辭任,僅餘2位管理委員,致不能成會而無法推選主任委員,除請其儘速依法補選或改選管理委員外,有關公寓大廈管理維護工作,該管理委員仍須依規定執行職務,且管理委員如具區分所有權人身分時,有關區分所有權人會議之召開,依條例第25條第3項規定,亦負有召集人之義務。
Q63.公寓大廈遞補之管理委員任期之計算?
答:關於社區部分管理委員因故於任期屆滿前解任,遞補之管理委員,其任期之計算,在不違反條例第29條第3項規定下,該遞補之管理委員如係為補足該屆管理委員會人數之不足,並非管理委員會之重新改選,其任期以補足原管理委員所遺之任期為限,並視為一任。
Q64.公寓大廈管理委員會任期屆滿解任後;新管理委員會未成立前之管理維護責任?
答:公寓大廈管理委員會任期屆滿解任後,除儘速依法成立管理委員會或推選管理負責人外,未成立或推選前,依條例第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人,仍無法互推或指定產生時,區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定住戶一人為管理負責人。
Q65.公寓大廈管理委員之選舉是否僅得於區分所有權人會議中舉行?
答:管理委員之選任事項,如規約有規定者,從其規定;未定於規約者,依區分所有權人會議之決議。惟若於區分所有權人會議選任管理委員者,依條例第30條第2項規定,應於開會通知中載明並公告之,且不得以臨時動議提出。
Q66.公寓大廈管理委員會不使用向主管機關報備之規約,主管機關如何處理?
答:公寓大廈管理委員會之事務執行方法,依規約之規定或區分所有權人會議之決議,有違反規約或其他違法之情形,涉及私權爭執時,除得依司法途徑解決外,亦得以區分所有權人會議決議之方式,要求管理委員會執行該決議事項,管理委員會無正當理由未執行該決議,且顯然影響住戶權益者,得依條例第59條規定列舉事實及提出證據,報請直轄市、縣(市)主管機關依條例48條第4款規定,處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰。
Q67.公寓大廈管理委員會因部分管理委員辭職,其會議如何決議?
答:管理委員因辭職出缺時,由候補委員依序遞補,或依規約規定或區分所有權人會議決議補選之。又管理委員會會議之開議及決議,應依規約或區分所有權人會議決議規定,計算時不得扣除因辭職出缺之委員人數,如因出席人數不足致無法成會,自無法作成決議。
Q68.公寓大廈主任委員未經管理委員會同意,即代表管理委員會與業者簽約,是否違反公寓大廈管理條例?
答:主任委員雖對外代表管理委員會,惟涉及主任委員之權限及事務執行方法,當依規約之規定;規約未規定者,依區分所有權人會議決議。至關本案規約如未明定主任委員之權限,其與業者之簽約,自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。惟規約倘未規定,或區分所有權人會議未作成決議前,主任委員即與業者逕行簽約,其契約之效力疑義,係屬私權爭執,自宜循司法途徑解決。
【管理費及公共基金】
Q69.第十條第二項之規定,共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。第十一條第一項之規定,共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。兩者費用均由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。實務上如何區分兩者之差別?
答:依88營署建字第09592號函,有關「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定,應依區分所有權人會議為之。規約範本第十條第十一條係以公共基金支付共用部分及相關設施之拆除、重大修繕或改良,而管理維護費用則以管理費支付為原則。
Q70.我居住的大樓完工多年,但是有些住戶空置著沒有搬來住,也不繳交管理費,要如何處理?
答:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」公寓大廈管理條例第十條第二項之規定。所謂管理費就條文詞義之範圍,係包含共用部分、約定共用部分之管理、維護費用及必要之修繕費用。分擔方式有三種,其一,公共基金支付。其二,規約或區分所有權人會議定之。其三,按各區分所有權人共有之應有部分比例分擔。由此可知,公寓大廈未設置公共基金,亦未訂定規約或召開區分所有權人會議時,則必須採行第三種方式分擔管理費。初不問區分所有權人有否搬入進住甚或建商尚未出售之餘屋自應按其共有之應有比例分擔管理費。其欠繳費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,依第二十一條之規定,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
Q71.公寓大廈管理費係按戶數來收取抑或按居住面積來分擔?
答:公寓大廈管理費原則上按其共有之應有部分比例分擔,但區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。此為公寓大廈管理條例第十條第二項之規定,因此公寓大廈規約或經過區分所有權人會議之決議後,以管理費係按戶數收取者,自應從其規定。
Q72.公寓大廈承租人是否有義務分擔管理費?
答:公寓大廈管理費依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。準此,管理費之繳納是區分所有權人(房東)之義務,雖然向現住之承租人收繳較為方便但承租人拒絕繳納時,所有權人仍應承負繳納之義務,至承租人及所有權人間之清償關係,自應適用民法之規定,逕循司法途徑解決。
Q73.公寓大廈設置公共基金可以作何用途?公共基金的來源如何籌措?
答:為落實公寓大廈之管理維護,關於共同利益及修繕、維護事項,需有公共基金之設置以做為經費來源。公寓大廈管理條例第十條第二項及第十一條第二項有明定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。另第十八條規定公共基金的來源有四種:「一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」其中,由起造人提列第一種基金來源,如果是本條例公布施行前已取得建造執造之公寓大廈,不適用之。也就是說,建築物是在公寓大廈管理條例公布施行前取得建造執造者,僅能適用後三種之基金來源,購屋者無權向建築業者追討該應提撥之基金費用。
Q74.有些住戶經常滯納管理費或公共基金,屢次催繳,總無法如願配合,應如何處理?
答:按公寓大廈管理條例第二十一條之規定:「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所稱催告,應以書面為之,例如郵政存証函或是法院認証函,以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。又第二十二條第一項第一款之規定:「住戶積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。」而該住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。另第四十九條第一項第六款之規定:「區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費,而全體住戶又索求無門之窘況,立意甚佳。對於違反者課以強制其出讓所有權之處罰,民眾不可不慎。
Q75.區分所有權人繳交的公共基金因為讓售他人,可否請求退還己繳交之本金?
答:「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉;不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第十九條之規定,按公共基金之用途在於支付公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用,故其性質與一般儲蓄存款不同,為求專款專用之原則,故區分所有權人轉讓後其已繳納之公共基金不得退還。
Q76.公共基金係由管理委員會或管理負責人保管,區分所有權人如何瞭解支用情形?
答:依照公寓大廈管理條例第二十條之規定:「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支保管及運用情形公告。」由此可知,公共基金保管及運用情形應定期公告,區分所有權即可瞭解公共基金實際收支情形,至究係按年、按月、按季公告及何一期日公告?並無限制,自可在規約或經區分所有權人之決議行之。
Q77.住戶積欠管理費之優先清償權。
答:公寓大廈管理條例第二十一條區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用,依第二十二條第三項規定,其受償順序與第一順位抵押權同。
Q78.公寓大廈管理委員會收取管理費所出具之收據應否繳納印花稅。
答:依據印花稅法第五條第二款規定,銀錢收據係屬印花稅之課徵範圍。公寓大廈管理委員會收取管理費,如有書立銀錢收據或代替銀錢收據自應依上開規定貼用印花稅票。惟公寓大廈管理委員會如係收到票據(包括匯票、本票及支票),所出具載有票據名稱、號碼及金額之收據,可依財政部七十八年元月十日台財稅第七八一一三五八八七號函規定,免貼用印花稅票。又印花稅法並無必須書立憑證之規定,公寓大廈管理委員會收取管理費,如未出具應稅憑證(銀錢收據或代替銀錢收據),即可免予課徵印花稅。
Q79.水電費問題如何區分?
答:水電費如為共用部分、約定共用部分之水電費分擔方式,依公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第十條第二項及第三項之規定,其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之,惟區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。至於停車場範圍內是否有水、電錶,則應至建築物現場實際勘察,如未設有分錶,則停車場應分擔多少水電費,可依區分所有權人會議或管理委員會之決議為之;如仍有爭議,亦可申請加裝分錶。
Q80.公共基金之運用及管理委員會損害住戶權益時之處理。
答:按公寓大廈組設之管理委員會係在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作,有關公共基金之運用亦應依區分所有權人會議之決議為之,此分別為公寓大廈管理條例第三條第九款及第十八條第三項所明定。區分所有權人或利害關係人對管理委員會有該條例第四十八條或第四十九條各款情事之一時,得列舉事實及提出證據依第五十九條之規定報請直轄市、縣(市)主管機關處理;如有損害住戶權益時,宜循司法途徑解決。
Q81.區分所有權人積欠管理費,其房屋遭法院拍賣由第三人拍定,則原區分所有權人所積欠之管理費,管委會究竟應向原區分所有權人或拍定人請求繳納,須視情形而處理。
答:關於拍定前之管理費請求繳納,實務上之見解,依拍賣公告之記載不同,可分為下列二種:
一、拍賣公告中載明:「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款,則應由拍定人負擔:
強制執行程序之拍賣公告中若載明:「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款,則拍定前所積欠之管理費,管委會得依債務承擔之規定向拍定人請求。
二、拍賣公告中無管理費負擔之記載,則應由原區分所有權人負擔:
繼受人對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務,因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係,後手之區分所有權人除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外,管理委員會自應循條例所定之各規定加以請求;且區分所有權之繼受人,其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得,因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉,而購買者(含拍賣程序之應買人)亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值,茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估,因此部分並無公示性,除強人所難能,亦有礙交易之靈活,而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨,是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用,實難令繼受人當然承受而負履行債務之責(新竹地方法院八十八年度簡上字第一一一號判決參照)。依此可知,關於區分所有權人積欠之管理費若拍賣公告中無前述「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款之記載,則拍定人毋庸負擔原區分所有權人所積欠之管理費。
