理想社區 (勇哥)

Q1 本大廈為集合式住宅，但有住戶從事民宿將房屋出租，有無違法？
A 可以向主管機關觀光局陳情，並確定之，惟檢舉並非唯一之方式，建議可召開區分所有
權人會議決議如何處理，或者以調高管理費（因為營業）之方式以為解決。

Q2新成屋當初消防設備為目視點交但未實際測試，雖然符合消防局之要求，但因大廈隔音良好，
所以聽不到警鈴，應如何處理？

A 雖然消防設備符合行政法規的要求，但不能達到警報之目的，建議發函給建商請其處理
（將喇叭牽至室內），並可發文給消防局使其瞭解此一狀況。

Q3 有住戶從樓上撥水、丟垃圾，應如何？
A 若開會通過將該處搭建遮雨篷為暫時之解決方式，否則即需舉證並向環保局檢舉。又需
督促管委會儘速處理此一情況。

 

Q4 隔壁大廈施工產生噪音與粉塵，幾經反應都無效，應如何？
A 可寄發存證信函向該施工單位反應，若仍不處理，可以書面方式向環保局舉發，非到最後，
不建議以訴訟方式解決。
Q5 有住戶常因喝酒而排放嘔吐物，應如何？
A 除可請管區派出所或環保局處理外，依公寓大廈管理條例16條1項及第47條第2款之規定，
可請主管機關予以處罰，然解決之道，建議可修改規約，將此種情形規定，清理或清潔費用由該人負擔，以資警惕。

Q6 有住戶精神狀況有時不好，會亂罵人，其他住戶反應是否可請他搬離？
A 依說明情形，尚不構成強制搬離之原因，其行為至多會與他人構成民事或刑事糾紛，故無
法透過法院請其搬離。
Q7 樓上的馬桶沖水經由管道間聲音很大，該如何？
A 此非法律問題，可建議找工人來檢查，看看是否管道間或沖水設備有問題。

Q8 騎樓可否擺檳榔攤？
A 不行，若有此情形可向管區派出所檢舉。

Q9 因機電廠商維護不佳，經律師寄發存證信函仍未履行，應如何？
A 經管委會決議後提起訴訟或聲請調解。
Q10 住戶可否要求閱覽以前的會議記錄？
A 依公寓大廈管理條例第35 條的規定，住戶屬於利害關係人，可請求閱覽與影印會議記錄，
若有違反主管機關可依第48 條規定予以處罰。
Q11 隔壁鄰居在陽台抽煙，煙味飄過來造成影響，應如何？
A 有具體事證可向環保局檢舉，或聲請調解處理，亦或者訴請法院禁止該人排放氣體或煙味。
Q12 承租人是否可要求閱覽大樓帳冊或會議記錄？
A 依公寓大廈管理條例第35 條規定，承租人為住戶而屬於利害關係人，故可要求閱覽大樓
帳冊或會議記錄，管委會不得拒絕，否則主管機關可依第49 條之規定予以處罰。

Q13 樓下住戶常拜拜，導致常有煙味，應如何？
A 建議先與該住戶協調溝通處理方式或請其改善，否則可以請環保機關予以處罰。

Q14 社區內之大樓有各自獨立出入口，但大樓僅有一個建照，可否成立兩個不同的管委會？
A 原則上可以成立兩個不同的管委會，但程序應依公寓大廈管理條例第26 條之規定辦理。
Q15 有住戶用管委會名義在銀行開立帳戶，該人並非委員？
A 該人冒用管委會名義開立銀行帳戶，依具體狀況恐有涉犯偽造文書罪之嫌。

Q16 有住戶在騎樓推放物品，阻礙他人通行？
A 管委會可先行勸導，若勸導無效，可向管區派出所檢舉。
Q17 公寓大廈如未設置會計帳簿，有無法律責任？
A 依公寓大廈管理條例第36 條第8 款與第10 款之規定意旨，公寓大廈應設置會計帳並公
告以釐清責任，若有違反或住戶要求閱覽而無法提出，主管機關可依第48 條第3 款或第4 款之規定處罰

Q18 主管機關依公寓大廈管理條例第48 條第3 款或第4 款規定之處罰，是針對個人還是管委會？
A 依該條文之文義解釋，應係針對個人而為處罰。

Q19有住戶於門口進出時有設定鈴聲，該住戶夜裡進出都會有極大的聲響而影響其他住戶，且該住
戶也不將該鈴聲設定取消，應如何？

A 建議先由管委會向該住戶協調，協調不成則可向區公所申請調解，以解決紛爭。

Q20住戶車子被偷，應由住戶個人或管委會告保全公司？
A 若保全公司有疏失導致車輛被竊，則基於契約關係，應由管委會告保全公司請求損害賠償。

Q21為維護消防安全而做年度修繕，但有某樓層住戶不同意檢查該樓層之消防筏（需該層住戶同意
消防公司才會處理），應如何處理？

A 依公寓大廈管理條例第6 條之規定，該住戶不得拒絕，建議先與該住戶柔性協商，若不
成再寄存證信函或至區公所申請調解。

Q22 一樓餐廳排放廢水致其他住戶權益受損？
A 其已違反公寓大廈管理條例第16 條第1 項之規定，若經管委會勸導無效，則可請主管機
關依公寓大廈管理條例第47 條第2 款之規定對該住戶予以處罰，或者也可向環保局檢舉
該住戶排放廢水之行為。另外對於排放廢水所造成的損害以及禁止該住戶繼續排放廢水，
可提起民事訴訟解決之。
Q23 被依公寓大廈管理條例15 條1 項規定處罰，已向主管機關提起訴願，後續應如何？
A 收到對造答辯書，若有補充理由，應再提訴願補充理由書，待訴願決定之結果，若訴願被駁回，則可依法提起行政訴訟。

Q24 5 樓公寓樓頂早期有同意由5 樓的人使用，是否為約定專用？
A 若經全體住戶同意而為分管協議，則就樓頂平台的部分，確屬約定專用。

Q25 本社區並無合法管委會，因新舊管委會交接的問題，住戶想將已繳交的公基金取回？
A 建議應開區分所有權人會議決定之。
Q26 選任公司擔任委員，可否派代表出席？
A 只要有出具委任書，即可派代表出席。

Q27 樓上住戶製造噪音，應如何處理？
A 因為噪音並無持續，且分貝不夠大，故建議自行或透過管委會協調。
Q28 有住戶飼養狗並咬傷其他住戶，應如何？
A 受傷之住戶可向該養狗住戶求償，管委會可對該住戶勸導。
Q29 大樓因故致用電量超過與台電的契約容量，現台電欲對大樓罰款？
A 建議檢視與台電間之合約對此有無詳細規定，並與對方協商解決。

Q30騎樓使用權歸誰？有店家用物品擋住騎樓，應如何，可否提高管理費？
A 騎樓是屬於公共設施，若就騎樓有違規使用而構成路霸，可請管區員警處理，或由管委
會協調處理。提高管理費應經由區分所有權人會議決議。

Q31 公設點交完成後，發現公設仍有瑕疵，是否可拒領公共基金？
A 此屬二事，點交完成後才可領公共基金，至於瑕疵之部分，可請建商予以修復。

Q32 本票為填載到期日，何時起算時效期間？
A 為填載到期日視為見票即付之本票，三年時效期間自發票日起算。
Q33 買法拍屋，因為前屋主沒繳錢瓦斯管線被斷，現要重新接管是否要負擔接管費用？
A 基於使用者付費與契約自由，若要重接瓦斯管線，是要負擔接管費用。

Q34 管委會或總幹事可否自行拆除違建？
A 管委會或總幹事並無公權力，不可自行拆除違建，否則會觸犯刑法毀損或侵入住宅罪。
其應透過拆除大隊或由法院拆除為之。

Q35 可否將公基金與管理費改存在住戶個人名義之帳戶？
A 依公寓大廈管理條例第18 條第3 項之規定，應設專戶儲存，故不能以此方式為之

Q36 非區分所有人霸佔屋舍，如何處理？
A 此乃屬無權占有之行為，任何一個區分所有權人可依民法第767 條及第821 條之規定，
就侵占部分訴請拆屋還地，將侵占部分返還給全體共有人與請求給付相當於租金之不當得利。

Q37 公設保固期何時起算？
A 依合約為準，通常為公設點交後即起算保固期。
Q38 社區為舊大樓且住戶不多，是否適用公寓大廈管理條例？是否需成立管委會？
A 不論社區新舊與人數都有公寓大廈管理條例之適用。又雖無強制處罰規定，但仍以成立
管委會為宜。
Q39檢警單位進入本大廈( 出示搜索票) 捉拿有關現行犯，要求大廈保全人員帶領及幫助誘敵，保
全人員基於日後免遭報復拒絕，同意檢警單位自行進入。是否有違反或拒絕協助誘敵有何侵法律？

A 即使是現行犯，任何人也僅是“得”逮捕, 故檢警單位進入貴大廈並出示搜索票，則貴
大廈之人員僅有讓其進入之義務與不得妨礙檢警單位執行職務之義務，並無協助辦案甚
或是帶領及幫助誘敵之義務，以維護自身之安全。準此，該保全人員並未違反相關妨害公務之刑事責任或其他有關之責任。

Q40若為取回前任主委不法所得事務費及出席費，一定要訴訟時，是否非得聘請律師才可，有無較
為快速之簡易判決或其他方法？為刑事訴訟或民事訴訟？

A 為取回前任主委不法所得事務費及出席費，則可以向法院聲請發支付命令的方式為之，
較為迅速經濟，因為只需要給法院聲請費1 千元，若對方於20 日內無異議則支付命令即
視為確定判決，若有異議才會視為起訴以通常（若請求金額在50 萬元以下為簡易）訴訟
程序進行。
當然，若確有違法的證據則可以刑事告訴的方式為之，若能從刑事上達成和解，則也可
藉此取回前揭費用。
又若僅是聲請發支付命令，或案情不複雜，則並無請律師處理之必要，以節省大樓經費。
至於刑事告訴是否提起，則需要再評估，建議在有充分的證據才考慮此一方式。

Q41 一般刑事訴訟是否一定要聘請律師，若自行繕寫起訴狀，法院是否會受理？若求償金額低於八萬
元，是否有公設律師願意承接，費用如何？
前曾請教過，若聲請支付命令，20 日內被提出異議時，是否還需重新向法院提出民事訴訟狀，才
能追回前主委不法所得？
若不是現任大樓主委或委員，大樓住戶如何要求前任主委繳回不法之所得？
A 1.若案件不太複雜（如請求給付管理費）則可不用請律師，以節省經費。另外只有重大
刑事案件，才會有公設辯護人。
2.若支付命令被對方異議，則將視為起訴，無庸再另行提出訴訟。若對方20 日內無異議，
則將視為確定判決，待取得確定證明。即可向法院聲請強制執行。
3.如之前電話中所述，建議以管委會名義追討較妥。

Q42 何謂嚴重到需要靠法律程序解決？樓下住戶經常說要告我們，他們是依據什麼來要提告。
A 簡單來說，要告民事訴訟，一定要有一方有損害才可以，若無法認定有損害的產生，則
縱使能提起民事求償，也會被法院駁回。至於鄰居間的不快未必能構成刑事上之犯罪，
除非（社區或大樓常發生）有公然侮辱或誹謗等行為，才可向地檢署提出告訴。

 

Q43建商於點交時撥一筆110 萬元給管理委員會做為公共設施改善，但此筆經費需納入公共基金或
管理費嗎？還是可視為另一筆經費專用於設施改善，不需經過區分所權人會議決議，即可動用
嗎？

A 本筆款項應納入公共基金處理，若需將該款項移作他用，因為涉及金額較大，應經過區
分所有權人會議決議。
建議於召開下一次區分所有權人會議時，可將社區規約修改，將公共基金與管理費部分
動用的權限授權給管委會處理（如多少金額以下由管委會決議，多少金額以上應經區分
所有權人會議決議），以免將來開會之繁。

Q44一.大樓之1 樓店面其權狀面積內含門前之騎樓，據悉此部份面積雖有產權登記但需供公共通行
之用，請問：
1. 該騎樓係屬公寓大廈管理條例第三條之專有部份（何謂具有使用上之獨立性？）或共用部份？
2. 當管理委員會成立時，應將該騎樓列為共用部份或約定共用或列為約定專用為宜？
3. 若供公眾通行之用，當地磚毀損時，在法律上是否規定應由該店面負責維修或由該大樓管理委
員會負責維修？
4.若該騎樓目前由壹樓店面占用，若管理委員會及店面所有人不加以修整，有路人因而跌倒受傷，
該責任應屬大樓管理委員或店面所有人？
       二.平面車位於權狀登載坪數約五坪，但曾看過報導指出平面車位之合理坪數為7 ～ 10 坪，若低
於此則有將部分車道面積分攤給全體住戶之不合理狀況，請問此於法規上是否有那些法條有
相關之規定？
A 騎樓屬於公共設施的部分，即公寓大廈管理條例第3 條第4 款之共用部分。
原則上共用部分可約定專用（如露台），但須注意公寓大廈管理條例第7 條不得約定專
用的規定：
「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專
用部分：
1. 公寓大廈本身所占之地面。
2. 連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區
內各巷道、防火巷弄。
3. 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
4. 約定專用有違法令使用限制之規定者。
5. 其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」
因為依前揭第2 款之規定，騎樓恐不能約定專用，故其性質上為共用部分。
依公寓大廈管理條例第10 條第2 項之規定，「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、
維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其
共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致
者，由該區分所有權人或住戶負擔。」因此，原則上應由管委會負責維修騎樓的地磚。
至於路人受傷乃是管委會維護不善所導致，故責任應由管委會來負。但是若乃是因該店
面而導致無法修繕，則管委會可在向該店面商家求償。
首先依「建築技術規則建設設計施工篇」第六十條，標準車位寬二．五公尺、長六公尺，
即俗稱的「大車位」；規則另明訂室內停車位可有二分之一車位數，「每個停車位寬度
及長度各寬減二十五公分」，就是寬二二五公分、長五七五公分的「小車位」。
又因為法定停車位乃是以公共設施的方式登載於權狀上，因此，若誤差的範圍已達到契
約找補條款之條件，則也可以此向建商主張退還部分的車位款。預售屋買賣契約範本及
預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項之找補條款如下：
「面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一）買賣雙方互不找補；惟其不
足部分，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以
上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至多找補不超過百分之二），
且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（車位如另行計價時，則不含
車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次清。
面積如有誤差，其不足部分超過百分之三以上，不能達契約預定之目的者，買方得解除契約。」

Q45請問電信業者在公寓大廈頂樓設置基地台，其主張依據電信法第33 條第2 項、第3 項，取得大
廈管理委員會同意後即有權設置。但依據公寓大廈管理條例第33 條第2 款規定，若於公寓大廈
屋頂設置無線電台基地台，應經頂層區分所有權人同意，且同條例第37 條規定：「管理委員會
會議決議之內容不得違反『本條例』……」，究竟電信法第33 條和公寓大廈管理條例第33 條
之規定孰為優先？電信業者的主張有理嗎？

A 關於此一問題，適用電信法第33 條的前提乃是「第一類電信事業或公設專用電信設置機
關」合先敘明。
而電信法第33 條第4 項則規定「使用之建築物如為公寓大廈，應取得公寓大廈管理委員
會之同意。其未設管理委員會者，應經區分所有權人會議之同意，不適用公寓大廈管理
條例第八條第一項之規定。」
因此，雖然可經管委會同意，但若有區分所有權人不同意，則仍應以區分所有權人會議
為準，況且管委會只是代表各區分所有權人，為執行機關非意思決定機關，其不能違背
區分所有權人會議之決議，故最終仍是以區分所有權人會議之決議為準。

Q46若住戶於管委會議提案內容『以德行有虧、危害社區等類似言論』及意指管理委員有『球員兼
裁判』及『委員兼廠商』等言語，影射管理委員『圖利自己』之言詞時有無觸犯刑法309 至313
條妨害名譽之罪則，若舉證明確（提案單及會議紀錄）提告是否成立？有無方法遏止類似不當
之提案或發言？

A 關於是否構成妨害名譽，需是具體情況而定，目前實務上均是從嚴審理，若無具體事證
或是為公共利益或是為防衛自己權利等，均不容易成立該罪。
為遏止類似不當之提案或發言，可於會議時錄音或錄影存證。

Q47公寓大廈管理條例第16 條第二項：住戶不得於私設通路、防火隔間、防火巷弄、開放空間、退
縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置『雜物』當訂定大廈規約時引用16 條規
定不得放置鞋櫃、鞋子、雜物，住戶於電梯間放置盆栽、鞋墊、傘架等東西，管委會請住戶將
盆栽等東西收進屋內，被以住戶規約並沒有列舉規定，盆栽並非雜物，拒不搬離，抗議有道理？
請問第16 條所稱『雜物』是概括一切東西，還是得在住戶規約中一一列舉不得放置的東西才可？

A 關於共同使用部分（如樓梯間），本來就不可以推放任何東西，以避免影響他人之通行，
而公寓大廈管理條例第16 條只是「例示」規定，予以舉例，所以從法律的觀點來看，自
不得於樓梯間放置盆栽。因此，並無庸於住戶規約中一一列舉不得放置之物品。或者，
也可改成「不得放置鞋櫃、鞋子、雜物或其他類此之物品」，以杜爭議。

Q48住在七樓的住戶把最頂樓獨占私人使用，在上面放置堆肥、種植樹木、搭棚架，甚至在地上舖上
厚厚的土，種植蔬菜．把頂樓的環境變的雜亂不堪，甚至一到下雨的時候，便會積水引起樓下住
戶家裡漏水，苦不堪言．跟大樓管理委員會主委講，得到的答覆是“大家都是鄰居，只能規勸他，
也無法做什麼處置”，多年來那個七樓的住戶依然我行我素，這種行為真的無法可管嗎？
A 頂樓若屬於全體住戶所共有，則不可加蓋違建或佔為己用。在民事上可請對方將該等占
用物移除或將違建物拆除，刑事上則會涉犯竊佔罪。

Q49大樓年度消防安檢缺失項目之一，是某樓層自動警報逆止閥主閥關閉，自動灑水系統無水供應，
萬一該樓層發生火警，將無水供應，經向住戶溝通，住戶不願簽同意書讓消防公司打開開關，
消防公司當然不敢擅自打開開關，此缺失若無改善，管委會將受罰，請問有無柔／剛性作法讓
住戶簽同意書，打開開關，將此消防缺失妥善處理！

A 依公寓大廈管理條例第6 條之規定，該住戶不得拒絕讓消防公司打開開關，建議管委會
先與該住戶柔性協商，若協商不成再寄存證信函催告該住戶履行或至區公所申請調解，
以解決雙方紛爭。

Q50 1. 何謂：「真正惡意原則」，是法律名詞或是經驗法則？（此為高檢署駁回再議之理由）
         2. 管委會公開場合指摘主委「德行有虧，危害社區、公然說謊、處事不公等等」為何不適用刑法
             310 第2 項加重毀謗罪，檢察官卻認定為刑法第311 條第3 項之善意發表言論可受公平之事？

A 1. 真正惡意原則為繼受美國法而來，主要是判斷是否構成誹謗罪。
2. 基於保障言論自由（大法官有解釋），故近來對於是否構成誹謗罪有嚴格審認之趨勢。
若不服不起訴處分，可聲請再議救濟。

Q51 1F 住戶經營小吃店，如果該住戶不保火險，管委會主委要負何種責任。萬一1F 發生火災造成樓
上住戶的損失，如果1F 沒能完全賠償，主委及委員是否要負起賠償責任。

A 關於此一問題，可參考公寓大廈管理條例第17 條的規定，因此，若該住戶不投保火險，管
委會應發函請其投保，若仍不投保，則管理委員會應代為投保，並可向該住戶請求費用。

Q52 請問法人指派代理人當主委須要委託書嗎？可否提供類似格式。
A 參考如下：
會議出席委託書
致　大樓管理委員會會議
有關本公寓大廈預定　　年　　月　　日　　時舉行之管理委員會會議，本人謹委託　　
先生（女士）出席管理委員會會議，並於管理委員會會議中行使各項本人應有之權利。
區分所有權標的物標示（門牌地址）
委託人（管理委員）　　　姓名　　　（簽章）
代理人（管理委員）　　　姓名　　　（簽章）
代理人住址
中　華　民　國　　　　　年　　　　　月　　　　日

Q53本大樓有一住戶經常將每月公佈於電梯內之大樓財務收支報表抽走佔為己有，影響其他住戶閱
覽的權益，經管委會實施勸導多年均未見其改善，仍是我行我素態度傲慢。
請問有何方法處理？是否可對其行為提出刑事告訴？

A 因為佈於電梯內之大樓財務收支報表屬於管委會所有，可告知該人其行為已有構成刑事毀
損罪之嫌以為勸導。
另外，因為管委會不可作為刑事告訴人，所以若欲對其提出告訴，應以個人名義為之。

Q54社區店面住戶將其三樓與安全梯間共用之牆壁自行挖設了一扇門，方便進出中庭（否則要繞從
管理室大門進入），請問該住戶行為是否違反相關法規？如有，該住戶挖牆設門已有很長一段
時間，之前委員會並未處理，現在委員會要處理，該如何處理？

A 該住戶之破壞牆壁之行為已構成民事侵權與刑法第353 條之毀損罪，民事損害賠償的時效
為知悉時兩年，刑事的追訴權時效則為10 年。

Q55店面有兩個電錶，當初建設公司可能是以電錶數申請分攤公電費用，以致店面一戶要分攤二份費
用向管委會反映稱，店面管理費已優惠減半收，不同意以戶為單位分攤電費，請問管委會是否有
違法或圖利自己之行為（店面無委員名額，如店面以戶計算，社區型住戶分攤電費相對增加）

A 關於電費的分攤，建議開區分所有權人會議解決之，可行的話，針對店面之公共電費的部
分看可否另設獨立電表，否則公共電費應以戶為分攤標準。

part2

Q1：新案場，要請領建商提撥的基金需具備哪些資料？

A1：請領公共基金所需相關表單，可上網輸入「xx縣政府工務處使用管理科」點選進入「使用管理業務」點選左側「公寓大廈為民服務專區」，即可下載相關申請書表及填寫範例。

Q2：電信箱置於住戶共用壁造成其內壁龜裂，請問要如何處理？由誰處理？

A2：電信箱為共用設施，而共用設施之管理維護屬於管理委員會之權責，是如設置電信箱造成內避龜裂，應由管理委員會負責維修。

Q3：社區的公共設施，主委一直不做修繕動作，該如何處理？

A3：雖依本條例第36條第2款規定，委員會職務包括「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，但此款職務不履行時條例並未訂有罰則，如係違反第36條第12款所定「依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。」顯然影響住戶權益者，則有依條例48條第4款處新台幣1000-5000以下罰鍰，並得連續處罰。
建議將委員會對公共設施未執行修繕之事項，透過區分所有權人會議（臨時會亦可）做成決議，則委員會不執行時，即違反第36條第1款規定，可依條例48條第4款予以處罰。

Q4：有成立管委會之集合式透天厝社區，房子外牆設置廣告招牌，其尺寸大小有無妨礙公共安全之判定，政府機關何單位主管？如何申請判定？房子外牆，屬於公有還是私有？管委會可以管理嗎？

A4：公寓大廈管理條例第8條：公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關（工務處使用管理科）依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
依上述規定，外牆管理權責屬於管理委員會，但如規約或區分所有權人會議未針對此項訂有相關規範，或已訂相關規範卻未向主管機關報備者，恐生無拘束效力之問題，故根本解決之道為透過區權會訂定詳細規範，倘有訂定罰則，應納入規約方能產生效力。
另本條例第33條第2款所定「公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」可資參考。

Q5：請問大樓之水電配置圖、消防配置圖已遺失，且大樓已完成多年，建商已無保留，管委會該向何單位申請？
環保單位要求社區申請污水排放牌照，但社區已無上述文件，無法備齊申請文件申請牌照，有何方法可解決？

A5：大樓之水電配置圖、消防配置圖如建設公司已遺失，可向工務處查詢是否有留存，再為申請。至於申請污水排放執照部分，涉及行政作業程序，建議直接向環保處洽詢。

Q6：社區外牆廣告出租須符合什麼同意條件，管委會才可出租？

A6：本條例第33條規定「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力…」同條第2款「公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」故管委會雖取得授權執行外牆廣告出租事宜，但未踐行前述規定辦理，則不生效力。

Q7：社區管委會成立後是否經縣政府核定認證日才算，還是經區分所有權人會議開會即成立？

A7：公寓大廈依本條例30、31、32及34條等相關規定召開區分所有權人會議成立管理委員會者，在會議完成即產生效力（具當事人能力），主管機關報備僅為行政管理之手段，未報備對委員會之能力及地位並無影響。但須注意未完成報備者無法領取建商存放公庫內之公共基金，及爾後政府相關補助亦恐不符申請資格等問題。

Q8：建商與保全合約，是否因管委會成立而延用，還是經管委會招標重新簽約，期間如果有15日未付款8萬多元，管委會如何處理？建商說管委會已成立，但管委會未與保全簽約，已協調中。

A8：依照契約精神認定，建商與保全公司所訂合約，僅約束訂約雙方之權利義務，並不及於管理委員會，除非委員會對保全公司有明確表示延用之意思，否則不受拘束，所衍生相關問題應由建商與其協商。
 

Q9：住戶遲繳管理費之利息如何計算，起算之依據日為何？因此衍生之各項費用支出可否由住戶自行負擔？

A9：依本條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」故建議以郵局存證信函方式催告，其遲延利息之起算於提出請求後即可開始計息（明確載入規約內較無爭議）。至於遲延利息利率之計算，可於規約約定之，如規約未定者，則以法定利率百分之五計算。
若管理委員會對欠繳戶進行訴訟，自得於訴之聲明內聲明「訴訟費用由被告負擔」；並於法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於該裁判有執行力後，提出費用計算書、交付他造之計算書繕本或影本及釋明費用額之證書，聲請確定訴訟費用額。

Q10：社區屬於透天厝住宅，監視系統即有64支監視攝影機，然有某住戶因鄰居的貓咪告上官司，引致常往管理中心要求監看鏡頭（視窗），更而提告，前主委、保全人員當證人，請問管委會應如何處理。

A10：住戶為維持自身權益，於社區規約規範範圍內要求監看社區監視器，並無不可。但住戶應提出欲監看確切之時間點，不可漫無目的之監看，最好是社區有明確之管理規範。另證人乃證明證人親自見聞之事，有作證之義務，故如證人收受法院之傳票，出庭作證之義務。

Q11：請求核發支付命令，請許律師給予範本
多數住戶不屬同一管轄法院，金額不同，規約有涉訴訟，以委員會所管法院為之條文。（p.s 共同請求支付命令可節省規費）

A11：司法院網頁即有支付命令之範列可供下載。

Q12：於法律追繳管理費，無法於建物謄本上取得所有權人的身份證字號，以致後續調閱戶籍謄本上有很大的困擾，有無方法可以取得？

A12：此部分僅能先能起訴取得之。案件起訴後，法院會要求原告（即管理委員會）提供被告（即住戶）之戶籍謄本，此時管理委員會可向法院要求，因無住戶之身份證字號故無法向戶政機關調取被告之戶籍謄本，是先請求法院讓管理委員會調取被告所有建物之「第一類土地、建物謄本」該謄本上即有被告之身份證字號，取得身份證字號後，再向戶政機關調取戶籍謄本。

Q13：欠繳管理費支付命令送法院，但屋主不住在現場，外縣市法院已無法送達而終止，不知如何處理？

A13：支付命令為督促程序，不可為公示送達。是支付命令因無法送達而失效，此時僅能直接提起訴訟。

Q14：社區汽車停車位可否出租給非社區的人？

A14：依民國九十二年十二月三十一日修正公布之《公寓大廈管理條例》第三條第八款規定，「業經取得停車空間建築物所有權者」亦為「住戶」，因此，於公寓大廈社區中取得停車位所有權者，不論停車位性質為何，皆為公寓大廈管理條例中所稱之「住戶」，合先敘明。
一般而言，公寓大廈社區中設置之停車位種類大致上可分區分為法定停車位、獎勵增設停車位及自行增設停車位三種。
　　法定停車空間，是指依都市計畫書、建築技術規則建築設計施工編第五十九條及其他有關法令規定所應附設之停車位，其並無獨立產權，而是以共用部分之應有部分分配給各區分所有權人
。依《公寓大廈管理條例》第四條第二項及第五十八條第二項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」、「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」，因此，法定停車空間須隨同建築物之專有部分一併移轉，不能單獨出售，但可以依分管協議、區分所有權人會議決議並在規約中約定，由特定區分所有權人專用。
獎勵增設停車位，是指起造人依據各地方主管機關為增加公眾停車空間，所制定之獎勵設置停車位要點而增加設置的停車位
，可以辦理建物所有權第一次登記、申請獨立門牌或地址做為主建物登記，並且可以單獨出售，所以獎勵增設停車位所有權人，不以建築物專有部分之區分所有權人為限。
　　自行增設停車位，是指起造人在法律規定應留設的法定停車位及獎勵增設停車位以外，另行劃設的停車位。自行增設之停車位同樣可以辦理建物所有權第一次登記，亦即可以申請獨立門牌或地址做為主建物登記，並且可以單獨出售，所以自行增設停車位之所有權人，也不以建築物專有部分之區分所有權人為限。

Q15：住戶2年未繳管理費、停車費，可寄存證信函，租屋者每月繳租約，管理費由屋主繳，但屋主也2年未繳，空屋都沒繳管理費也不知空屋主是誰，請問要如何處理？
請說明第4章41條
每次開住戶大會都流會，沒人參加，今年委員改選，住戶也不到20人（戶數共92戶），請問改選委員有效嗎？

A15：若空屋未繳管理費者，可以該戶地址至地政事務所查其建物謄本，可知其姓名及通信地址（無身分證字號），若其通信地址與社區地址同，可私下至里長處請其協助，查選舉人名冊，即有身分證字號。
本條例第41條：「公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。」所指至社區大樓服務之公寓大廈管理維護公司均應依規定持有未過期（有效三年）之公司登記證，方能執業。
依本條例第32條：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」規定，貴 社區召開第二次會議時，應有19戶（含）以上出席，出席人數過半同意方能決議，且須踐履32條後段所規定程序，如此所決議事項方生效力。

Q16：地下室停車場違規停車，屢勸不聽，該如何處理？

A16：本條例第36條規定，管理委員會對於住戶有違規情事應予以制止，且對於共同部分之維護亦屬管理委員會之職務範圍，因此，對於住戶不遵守區分所有權人會議決議，任意違規停車且不聽勸告之行為，管理委員會應予以制止或進行協調，但如果制止後該住戶仍不聽勸告時，除非區分所有權人會議對於違規停車的行為，有達成授權管理委員會鎖車罰款之決議，並載明在規約上，否則，依《公寓大廈管理條例》第二十三條第二項規定，對於住戶違反決議內容之處理方式（違反義務之處理方式）之決議，並不發生其效力，管理委員會即不得逕予該違規住戶處罰。管委會可於規約中訂定其他違規處理罰則（如罰款等），但須符合比例原則，方不致影響其效力。

Q17：積欠管理費，法拍且不點交，拍賣不成，另有租賃契約存在，請問該如何處理？

A17：如標的物拍賣不成，法院會撤銷拍賣程序，查封物仍會交由住戶佔有，而管理委員會應會取得債權憑證，管理委員會可視情況再次聲請強制執行，或向國稅局調查該住戶之薪資或其他財產狀況為執行。

Q18：先前是空戶，經仲介購買的新住戶因管理會疏失，未即時辦理公電分擔，請問現可催繳搬進日迄今之公電分擔費嗎？

A18：依本條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」惟新取得不動產產權之區分所有權人，自過戶登記完成當日起成為社區一份子，應遵守規約規定或區分所有權人會議決議，當無疑義，但要求其負擔取得產權之前社區相關管理維護費用，則依法無據。

Q19：82年的社區地下室沒停機車位，請問可停機車嗎？可收清潔費嗎？

A19：一般社區之地下室為屬公用設施亦充當緊急避難室或停車空間之用。而地下室所規劃之停車空間，非僅能停放汽車，按內政部營建署之解釋函令，於不影響其他人停放汽車及安全之情況下，是可停放機車。至於是否收清潔費，由社區自行決定，並無不可。

Q20：本社區已成立三年，公設地下室漏水部份，建商僅用接水盤處理，地下室車庫漏水，住戶已反映至今，僅用打針方式解決，是否需經過區權大會，才可向建商提出告訴？有詢問結構技師公會的技師及保全公司的法務，針對建商缺失部份，已有明確的事實，不需再鑑定，可直接向建商求償，唯訴訟開支頗大，對未反映漏水之住戶有顧忌，因故請惠覆。

A20：首先對於住商提起民事訴訟法並無明文規定應由區分所有權人會議決議。然但是如果社區之建物有瑕疵漏水，遭受損害之人為住戶，也就是向建商買房子之「買受人」，買受人因與建設公司之買賣契約關係，是可向建設公司求償，且並不一定要全體之住戶都要訴訟，看個人之意願而定。而管理委員會與建設公司間無「買賣關係」之存在，無法以管理委員會之名義向建設公司求償。

Q21：社區規約「停車場管理辦法」規定，凡違規停車車輛，管委會可鎖車實施罰款，請問規約內鎖車罰款規定是否違法，是否可行？

A21：依《公寓大廈管理條例》第16條及第3條第8款規定﹕｢住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。｣、｢住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。｣依此，縱使地下室停車場屬於獨立產權，其取得停車空間建築物所有權者仍為該公寓大廈之住戶，自應依規定使用其專有部分，違反規定者管理負責人或管理委員會並應予制止。惟同條例第23條第2項第4款另規定，就違反義務之處理方式，非經載明於規約者，不生效力。所以，仍須區分所有權人會議對於不依規定使用停車空間之行為，有達成得對之上鎖之決議，並載明於規約上，始得將該違規住戶之車輛上鎖。

Q22：法拍中，屋主積欠管理費是否可以向法院申請法拍得款中請求分配積欠之管理費。

A22：如於法院之拍賣公告上已明確記載債務人（原區分所有權人）有積欠管理費之數額，並明確載明如拍定者要承擔該筆費用，此時第三人仍為拍定之意思表示者，拍定人之此種行為，將被視為已生「債務承擔」之法律效果，管理委員會自可向拍定人請求管理費。如該公告上並無明確記載「債務承擔」之法律效果，管理委員會是不可向拍定人請求前住戶積欠之管理費。

Q23：各層樓通道亂擺放雜亂物品，勸導不聽，向哪一個單位告發？

A23：可向公寓大廈管理地區主管機關（工務處使用管理科）依違反本條例第16條第2項規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。…」經制止而不遵從者，報請主管機關依本條例第49條第4款予以處新台幣4萬-20萬元罰鍰。

Q24：不繳管理費者住戶，大門開放進出，但電梯鎖卡是否可行？

A24：簡單的說，建築物的電梯（法定名稱叫做昇降機）分為兩種：一般用昇降機及緊急昇降機。
參酌建築技術規則之建築設計施工篇中有關昇降機的相關規定；尤其是參閱「緊急昇降機」的設置標準；在使用管理維護上，需要注意緊急電源、通話裝置平日的檢查與維護。另外因為緊急昇降機乃因應緊急救難救災之設置目的；所以不得裝設任何刷卡管制的措施；（請參酌行政院函88年10月15日臺88專字第90419號）
建築技術規則建築設計施工篇第五十五條 （昇降機）昇降機之設置依左列規定：
一、六層以上之建築物，至少應設置一座以上之昇降機（電梯）通達避難層。建築物高度超過十層樓，依本編第一○六條規定，設置可供緊急用之昇降機。
二、機廂之面積超過一平方公尺或其淨高超過一‧二公尺之昇降機，均依本規則之規定。但臨時用昇降機經主管建築機關認為其構造與安全無礙時，不在此限。
三、昇降機道之構造應依左列規定：昇降機道之出入口，周圍牆壁或其圍護物應以不燃材料建造，並應使機道外之人、物無法與機廂或平衡錘相接觸。
機廂在每一樓層之出入口，不得超過二處。出入口之樓地板面邊緣與機廂地板邊緣應齊平，其水平距離在四公分以內。
四、其他設備及構造，應依建築設備編之規定。

Q25：A社區汽車停於本社區往地下室的道路上影響本社區往返地下室的通行，但該汽車是停於A社區的公共空間，本社區反應後，A社區主張要於車道中間設圍牆或障礙物，如此將影響本社區車之通行，請問A社區如此合法嗎？

A25：A社區之公共空間與貴社區之汽車通道依來文之意，仍無法確定該性質，如該車道是貴社區通往地下室停車空間必要之道路，A社區不得於該車道中間設圍牆或障礙物。

Q26：頂樓漏水問題，因頂樓天花板有裝潢且漏水的地方有冷氣管線，無法判斷是屋頂漏水或冷氣管線漏水造成，請問要如何認定及處理？

A26：公寓大廈房子發生漏水，首須進行漏水原因的查明，此可找專家鑑定，如：建築師、土木技師、結構技師、抓漏專業人士…等。而且要明白「損壞點」，到底是「共用、公用」部分，或是「私用、專用」部分；前述共用又可分「大公共用」、「小公共用」、「個別共用」。若經檢查研判為住戶裝修所致，其費用當由住戶全額負擔；倘係為頂樓樓版結構本身因素所致，則由管委會進行維修，此可觀本條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

Q27：第四台業者因裝強波器，使用到社區公共電部份，是否可向第四台業者主張用電補助？如何辦理？

A27：首先第四台業者於貴社區架設強波器，該強波器之用電即應由該第四台業者自行負擔。而計價之方式，可以（一）獨立之電表，由該第四台業者自行繳納。（二）貴社區與第四台業者自行約定每月之電費，以上二種方式皆可。

Q28：本社區因屬觀光夜市範圍，正門道路雖沒有消防車道禁止設攤位規定（噴字），入夜後依舊為攤位佔據，側門邊（社區車輛出入口），則因車輛違規停放雖在晚上8點有警方實施違規拖吊，8點後依然如故，以上問題多年來住戶大會上均提案反映，惟主管機關均無力解決，但發生緊急事故（消防或急救）必然發生嚴重阻礙，在此再反映上情，主管機關有無辦法解決？

A28：貴社區之問題乃管機關（應係警察機關）無力處理或消極不處理所致。對於政府機關之行政作為懈怠影響人民之權益者，如貴社區已反映多次無法解決者，建議向主管機關再次反映，同時向監察院提出陳情，以解決貴社區之問題。

Q29：住戶欠繳管理費，房子主人被債主申請查封一年多，管委會要如何催繳？向法院申請支付命令，命令是否要送查封單位法院？還是等該房子法拍後，得標人取得權利移轉證明書後向該得標人追繳？

A29：以區分所有權人戶籍地址向法院申請核發支付命令，待收到確定證明書後即為取得債權，之後可向法院聲請強制執行，須注意此有效期間為五年，屆滿前再申請展延。實務上，觀諸管委會參予與分配之案例，因管理費屬普通債權，多無法如數分配足額。
拍定人對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循本條例所定之各規定對原區分所有權人加以請求。

Q30：住戶之附屬之汽車停車位買賣程序為何？

A30：按公寓大廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物之共用部分之應有部分及其基地所有權或地上上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。是停車空間是不得單獨出售予社區以外之區分所有權人，而停車空間如要出售同一社區之區分所有權人，僅將該停車空間支持份移轉即可。

Q31：樓與樓間之管路漏水等，屬管委會負責或住戶之責？

A31：公寓大廈管理條例第十二條：專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

Q32：社區外觀牆面之使用是否可經由住戶大會決議，強制規定使用辦法？例如：鐵窗型式材質？

A32：公寓大廈管理條例第8例：公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
依上述規定，社區自當透過規約規定或區分所有權人會議決議之方式規範全體住戶，須注意者為「經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」之規定。

Q33：社區共用部份，基於住戶安全使用之考量，可否裝設採光罩等設施（唯該設施須不影響住戶權益或造成公共危險）=>經住戶大會通過並明記於社區規約中？
鐵窗及露台採光罩之裝設可否經住戶大會討論後，明訂辦法於社區規約，供住戶配合依規定執行？

A33：依本條例第9條第2、3項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。
前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」在不牴觸前條規定下，社區自可經區分所有權人會議通過規定裝設採光罩及鐵窗等規範。
惟露台於建築法規中其為「直上方無頂遮蓋物」，若於露台加裝採光罩，涉及違反建築法規規定，若有些人舉發恐遭拆除恢復原狀之下場。

Q34：社區周圍四週屬私人土地，因長期廢置，致雜草叢生，影響衛生及住戶安全甚鉅，可否自行委託包商執行除草等清潔動作？是否會造成侵權行為？

A34：私人土地其地上物屬於所有人之財產，不宜擅自進入及施作其它行為。若該地雜草叢生且影響環境衛生，可尋求里長等介入協調，倘協調未果，再逕報主管機關環保單位處理。

 

35.建設公司是否要付管委會修繕基金，如果大廈己使用12年可否要求該公司補給？

A.如果貴社區之建造執照取得時間係在84
年6月30日後，建商依法應提撥公共基金給貴
社區（本條例第18條、施行細則第5條參照
），但法規並無建商須負擔『修繕基金』，
但若係建築物之主結構出問題，則可專案與
建商協調維修事宜。 
36.依公寓大廈規約範本第十一條第三項第四款供墊付前款之費
用。應由收繳之管理費歸墊，但因管理基金已將用盡，該用
何種方式歸墊？否則遙遙無期，基金無法回墊。

 A.社區之財務管理應量出為入，並留有結餘款以累積做為
爾後重大修繕之用。依本條例第10條第2項規定：「共用部
分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管
理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按
其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分
所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負
擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規
定。」可先由管委會計算目前所收管理費是否能平衡，再預
計欲累積公共基金金額，做成提案後提交區分所有權人會議
中表決。 
37.欠繳管理費，催繳都不理該怎麼辦？ 
A.依本條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳
納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相
當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理
委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」管理
委員會應先寄郵局存證信函定相當期限催告，住戶仍不繳納
時再向管轄法院聲請發支付命令或直接向管轄法院提起民事
訴訟請求給付管理費及其遲延利息。若經強制執行後再度積
欠金額達其區分所有權總價百分之一者，經管理委員會促請
其改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有
權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。住戶如為區分所有
權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之
決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地
所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成
移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣
之。 
38.所有權人若拒繳地下停車場的清潔費，管委會該怎麼做？ 
A,本條例第21條規定：「區分所有權人或
住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他
應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定
相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管
理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及
遲延利息。」故遇到拒繳費用者，仍可依催
收管理費之程序執行之。 
39.欠繳管理費達二期以上，經管委會通知後仍
不給付，依本大廈之規約規定，可採斷水斷
電管制，依法是否會侵犯住戶私權呢？
A,本條例針對欠繳管理費已訂有相關規定
執行程序及罰則（第18、21、22、49條）可
資遵循，且住戶水電費均有繳納，電力公司
及自來水公司應不會配合管委會逕自對住戶
進行斷水斷電等措施，若管委會私自為之，
恐無權對水電設相關設備做以上處分，而此
行徑已侵犯住戶基本生活權利，不可為之。 
40.房屋賣掉或經法院拍賣，管委會不知道，新買主出現要來整修
房屋，積欠修繕費及管理費，是否電梯不要給他使用，先繳清
款項才讓他使用，依法是否可行？或是該如何處理？
A.首先釐清，繼受人取得房屋係取得不動產之物權，所積欠
修繕費及管理費係屬於債權，除非繼受人與前屋主依民法300
條及301規定，簽訂債務承擔契約，願承受其所積欠費用，否
則管委會不能逕自要求繼受人負擔該債務。
    原屋主所積欠費用，應依一般程序催繳，取得債權（存證
信函→支付命令），或直接向法院起訴，惟應注意目前有部分
實務見解援引民法126條之規定，認為管理費請求權時效為5年
(亦有認為請求權消滅時效為15年者)，為免罹於時效遭債務人
抗辯，宜儘早處理。 
41.所有權人欠繳管理費達一定期數，管委會可
否進行門禁磁扣消磁作業，讓該戶不能搭乘
電梯之權益？
A.因為緊急昇降機乃因應緊急救難救災之
設置目的；所以不得裝設任何刷卡管制的措
施（行政院函88年10月15日臺88專字第90419
號）。住戶欠繳管理費時，本條例已訂有相
關執行程序，自不宜以門禁磁扣消磁作業，
使該戶不能搭乘電梯，若因此發生意外，管
委會恐無法免責。 
42.房屋出租，房客欠繳管理費，搬家時開立本票給管委會，無法兌現時該怎麼辦？ 
A.按票據法第123條規定：「執票人向本票
發票人行使追索權時，得聲請法院裁定後強
制執行。」，因此，如該房客為清償區分所
有權人應納之管理費而交付其本人簽發之本
票指定到期日交付管委會以為清償，則管委
會於到期日提示後倘發票人拒絕付款，則可
持該本票正本向本票付款地法院聲請裁定准
予強制執行該房客之財產。
43.因社區有部分車位產權，建商自售予外社區人士，
社區管委會開會決議，外車收費500元、社區車輛收
費300元，是否合法？
A.本條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理
委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有
權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由
該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權
人會議或規約另有規定者，從其規定。」故管理委
員會僅能從事修繕、管理、維護等事項，並無訂定
收費標準之權限，應經區分所有權人會議決議或訂
入規約中以資遵循。 
44.無所有權人資料時，其所積欠之管理費如何催收？
A.若社區內區分所有權人所積欠之管理費一直未繳，而管理委
員會又無該戶之資料，無法進行通知繳交動作時，一般應循
以下步驟為之：
一、至地政事務所取得該戶建物謄本
    首先以該戶門牌地址至地政事務所申請該戶建物謄本，
    謄本上即有顯示其交易狀況及現有區分所有權人姓名
    （無身分證字號）、居住地，再以資料上之居住地址寄
    發存證信函催收即可。
二、至戶政事務所取得該戶戶籍謄本
    存證信函寄發後，該戶未予理睬或退回時，則逕向法院
    聲請支付命令（存證信函為附件），若該支付命令無法
    送達時，書記官會發函請管委會查明該戶確切地址，則
    持該法院公文至戶政事務所取得該戶戶籍謄本，謄本上
    即有登記地址，再將此資料逕交該案承辦書記官，以進
    行後續再送達動作。