理想社區 (勇哥)

樓上漏水樓下滴水時，捉漏費用要如何分攤、以及外牆裂縫是否可向建商求償等。

狀況1 漏水費用如何分攤 
請公會鑑定 求償有依據
新竹郭先生及台北陳小姐都有類似的困擾，樓上鄰居一洗澡，家中浴室天花板或牆壁就會滲水，找捉漏師傅來看，認為應是樓上的浴室漏水，想詢問捉漏費用該如何分攤？若鄰居拒絕查看，或不肯維修，又該如何是好？ 
李律師表示，漏水費用如何分攤，要看漏水原因為何，而有不同的方式，以下分就各狀況來解說。

漏水原因：樓上浴室的冷熱水管線破裂
責任歸屬：樓上住戶
若是樓上的水管破裂造成樓下滲水，依據《公寓大廈管理條例》，自家浴室內的冷熱水管線是屬該住戶的「專有部分」，也就是說該住戶在使用上具有獨立性，別的住戶無法共同使用。因此，樓上浴室管線破裂，由樓上住戶來負責維修。 

漏水原因：共用牆壁中管線老化破裂
責任歸屬：2戶均分
因是2戶之間的共用部分漏水，依據《公寓大廈管理條例》規定，共用壁及樓地板內的管線，維修費用由該共用壁或樓地板相鄰的住戶共同分擔。以台北吳小姐為例，她家浴室漏水，若是因為樓上浴室地板內的管線破裂，則維修費由樓上與樓下的住戶均分。

漏水原因：公共管線間管線老舊破裂
責任歸屬：整棟住戶或管委會
依據《公寓大廈管理條例》，公共管線間為「共用部分」，因此不管是造成哪一層住戶的漏水，費用都可由管委會來負擔，或是整棟住戶來均分。像三重陳小姐表示，大樓公共管線阻塞造成廚房冒水，其維修費用即可向管委會求償。

漏水原因：外力施工造成管線破裂
責任歸屬：施工的住戶
前3項漏水原因皆是指管線因使用年限已久，出現老化而破裂的情形，但若是因為某住戶施工（如裝潢），而造成的管線破裂，則不管是共同壁或公共管線間，費用由該住戶負擔。

如何求償：鄰居不肯維修怎麼辦？
住戶可向法院聲請「保全證據」，先請求鑑定漏水原因，責任釐清後，即可強制執行維修事項。求償時要注意，為求公信力，鑑定漏水原因，要向建築師公會、結構技師公會或土木技師公會等提申請，不能自己找捉漏防水師傅來鑑定。

狀況2 外牆裂縫如何求償
2次施工裂縫難求償
板橋楊小姐與花蓮黃先生不約而同問到，新房子住不到3年，卻發現外牆有裂縫，詢問是否可向建商求償。
李律師表示：「要先看是否在保固期內，且造成裂縫的原因可否歸責於建商。」若已過保固期，但外牆裂縫是因建商未依約施工或偷工減料而導致，可向建商求償。
但如果是住戶「2次施工」造成的裂縫，如陽台外推、裝潢、施作夾層等，就無法歸責於建商；另外，若是因強烈地震，超過建物建造當年的法定建物耐震強度，且非建物本身結構體施工不佳而造成的裂縫，也不算建商之責。
因此要向建商求償，須先確認裂縫造成原因，且須由建築師公會、結構技師公會或土木技師公會等3大公會鑑定。
李永然提醒，由於房屋買賣契約是由住戶與建商簽定，所以不能以管委會的名義來求償，但住戶可以各自授權由管委會主任員向建商主張損害賠償。
不過，在求償前，記得要把裂縫處拍照存證，作為日後訴訟的重要證據。

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