理想社區 (勇哥)

屋頂漏水幾乎是所有建築都會碰到而且不好解決的問題，儘管建築技術和材料發展日新月異，但直至今日，仍沒有哪家建商能夠保證他蓋的房子屋頂一定不漏水，或是捉漏廠商在做完防水處理後敢保證能夠在顧客期待的期間內絕對不出問題。 

以前公寓房子很少看到樓上樓下住戶為屋頂漏水的問題起爭執，公寓住戶們通常把頂樓平台視為頂樓住戶所有或專用，因此頂樓搭蓋違建成為頂樓住戶的特權但須自行承擔被查報拆除的風險。樓下住戶不太干涉頂樓住戶如何使用頂樓平台，但屋頂的漏水也理所當然變成了頂樓住戶自己必須解決的問題。 

由於雙方對於彼此態度有清楚的認知理解，而且這樣的共識甚至充分反應在市場交易價格，所以公寓住戶通常能夠和平相處，這全是拜頂樓與樓下住戶利益和立場調和一致所賜。 

新的高層大樓卻沒有這樣的共識，除政府對新大樓違建的查報拆除標準更為嚴格快速外，大樓的住戶也視頂樓違建是對自身權益的侵犯。因此新大樓頂樓幾乎沒有搭蓋違建的機會，使得頂樓漏水的修繕責任歸屬變成居民衝突的來源。 

目前典型的爭議模式是屋頂發生漏水，頂樓住戶引用公寓大廈管理條例第十條規定以頂樓平台屬共用部分要求管理委員會動用公共基金進行修繕。但管理委員會卻直接拒絕或不敢決定，要到區分所有權人會議上讓全體區分所有權人決議是否動用公共基金進行修繕或是補助。可是很多社區大樓區分所有權人不願意出這筆錢，於是開會時就引用同條規定最後但書：「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」，通過決議要頂樓住戶自行負擔漏水修繕。使得頂樓住戶感到不平，認為蒙受多數暴力，這樣的決議根本違反原本立法目的！ 

頂樓平台設計是供大樓全體住戶逃生避難使用，平日須保持開放，共用性質明顯。有些管理委員會即以此認為頂樓平台地板的上半部是共用部分，下半部是頂樓住戶的專有部分（天花板），因此漏水修繕費用由公共基金補助半數。但頂樓住戶卻不這麼想，認為漏水是「上半部」所造成，因此只要共用部分的那一半問題處理好，自己家中就不會漏水，因此修繕費用當然應該由公共基金全額負擔。 

而有些頂樓住戶即使和管理委員會達成各出一半的協議，修繕問題仍不能順利解決；原因是住戶找的防漏廠商報價十萬，保固五年；管理委員會找來的捉漏師傅卻只要三萬，保固一年。雙方又得重新爭執原先講好的一半一半，到底是十萬的一半？還是三萬的一半？以及即使報價相同，誰有權力來選擇廠商？決定採用什麼樣的材料和工法？ 

事實上，頂樓平台除了逃生避難的共用性質外，頂樓漏水還有「向下穿透」特性。有些大樓頂樓發生漏水，但頂樓沒住人，水從天花板流到地板後往下滲透，造成下一個樓層漏水，如果樓下也是空屋，水還會繼續往下走，造成更多樓層受害。因此頂樓漏水不見得僅是頂樓單一樓層的困擾，公寓大廈實不應將頂樓平台排除在公用部分之外，規避應盡之防護修繕責任。 

但如果由管理委員會來進行屋頂漏水修繕，又會發生前述決策者與使用者不同所產生的困擾。如管理委員會認為最多三萬塊就可以解決問題，頂樓住戶卻只相信報價十萬元的廠商。再者，公共事務決策速度緩慢，頂樓住戶通知發生漏水，還要等管理委員會照程序召開會議、核定修繕範圍規格、公開招商、等待廠商報價、議價一步一步慢慢處理，萬一漏水沒有修好，還要透過管理委員會來要求廠商重做或改善。這中間頂樓住戶必須忍受漏水與施工過程所帶來的委屈不便，卻完全沒有控制主導力量。 

要解決這個問題，社區大樓不妨把屋頂漏水修繕的責任直接交給頂樓住戶，然後在公共基金（一般稱之為「管理費」）予以減免。譬如每個月減免頂樓住戶一千元，一年就是一萬二千元，十年就是十二萬元。頂樓發生漏水，即由頂樓住戶自行處理修繕。這十年之間，頂樓住戶如果修二次漏水，每次花六萬元，則管理委員會與頂樓住戶兩邊剛好不賺不賠。如果這十年間，頂樓共花了二十萬來修漏水，則必須自行負擔那超出的八萬。如果頂樓住戶運氣好，十年不漏水，那頂樓住戶就賺了這十二萬。只是天下的事情很難說，說不定頂樓住戶正慶幸自己賺到十二萬的第二天就發現漏水，修繕費用還剛好不多不少整整十二萬。 

用以上方式解決屋頂漏水修繕問題，頂樓住戶可以在漏水發生的第一時間，自行找自己信得過的廠商進行危機處理，減少自己的不便與損失，並自行控制預算、工程進度與負擔找錯廠商、決策錯誤的風險。管理委員會則不必再為頂樓漏水問題傷腦筋。在這樣的關係下，如果發生屋頂漏水漏到樓下。樓下住戶即應要求頂樓住戶，而非管理委員會進行修繕。如果頂樓沒人住又找不到屋主或是頂樓住戶拒絕處理，則經相當期間後，就由管理委員會代為進行修繕，再向頂樓住戶要求支付其費用。 

公寓大廈管理條例第十條最後但書所謂「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定」指的是這種大家和頂樓住戶之間權利義務關係約定，而不是用多數暴力，由頂樓以外住戶共同約定叫頂樓住戶自認倒楣、自行負責漏水修繕！轉載clarkzou