理想社區 (勇哥)

內政部100.11.23台內營字第1000809230號令修正 自中華民國101年1月1日生效。 

內政部營建署 編印 

公寓大廈規約範本 

公寓大廈規約範本 

內政部85.5.27台內營字第8572700號函訂定 

內政部92.11.11台內營字第0920090015號函修正第2條條文 

內政部94.2.23台內營字第0940081581號令修正 

內政部95.3.21台內營字第0950800996號令修正第5條、第7條規定自即日生效 

內政部100.7.22台內營字第1000805799號令修正，自中華民國101年1月1日生效 

內政部100.11.23台內營字第1000809230號令修正，自中華民國101年1月1日生效 

壹、「公寓大廈規約範本」注意事項 

一、《公寓大廈管理條例》有關規約之形式 .............................. 1 

二、規約之報備 ................................................................................. 1 

三、規約記載之事項 ........................................................................ 2 

四、規約範本條文參考選項之適用 .............................................. 6 

五、規約範本部分條文另訂管理規章 ......................................... 6 

貳、「公寓大廈規約範本」本文 

第一章 使用區分及管理 ............................................................... 7 

第二章 區分所有權人會議 ........................................................... 11 

第三章 管理委員會 ........................................................................ 15 

第四章 財務管理 ............................................................................ 23 

第五章 住戶共同遵守協定事項 .................................................. 26 

第六章 爭議事件及違反義務之處理 ......................................... 28 

第七章 附 則 ................................................................................. 30 

附件一 規約標的物件登錄表、圖說 ......................................... 32 

附件二 停車空間使用契約書 ...................................................... 33 

附件三 會議出席委託書 ............................................................... 34 

附件三之一 會議出席委託書 ...................................................... 35 

附件四 區分所有權人資格申報書 .............................................. 36 

附件五 租賃（或使用）契約書及切結書 ................................. 37 

附件六 公寓大廈文件之保管及閱覽管理規定 ........................ 38 

【】公寓大廈管理條例 

﹝﹞公寓大廈管理條例施行細則 1 

壹、「公寓大廈規約範本」注意事項 

一、《公寓大廈管理條例》有關規約之形式 

(一)規約 

公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。【第3條第12款】 

(二)規約草約 

1.公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。【第56條第1項】 

2.規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。【第56條第2項】 

3.規約草約，得依規約範本制作。【第60條第2項】 

(三)規約範本 

1.規約範本為參考性質，由中央主管機關定之。【第60條第1項】 

2.公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以規約範本視為規約。【第55條第2項】 

二、規約之報備 

(一)規約之內容如訂定管理組織(管理委員會或管理負責人)之籌組規範事項者，必須將規約列為管理組織申請報備之檢附文件。 

(二)規約之內容如訂定公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為規範者，必須向直轄市、縣(市)主管機關完成報備。【第8條第1項】 2 

三、規約記載之事項 

(一)非經載明於規約者不生效力之事項【第23條第2項】 

1.約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。 

2.各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。 

3.禁止住戶飼養動物之特別約定。 

4.違反義務之處理方式。 

5.財務運作之監督規定。 

6.區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。 

7.糾紛之協調程序。 

(二)載明於規約亦不生效力之事項【第7條】 

1.公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分： 

(1)公寓大廈本身所占之地面。 

(2)連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。 

(3)公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 

(4)約定專用有違法令使用限制之規定者。 

(5)其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。 

2.約定事項有違反法令之規定者。 

(三)《公寓大廈管理條例》或《公寓大廈管理條例施行細則》已有規定，僅得於規約變更規定之事項~ 

1.區分所有權人會議之開議及決議額數 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有3 

權3/4以上之同意行之。【第31條】 

2.區分所有權人會議重新召集之開議及決議額數 區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第31條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並1/5以上及其區分所有權比例合計1/5以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。【第32條第1項及第2項】 

3.召集人與管理負責人之互推方式 公寓大廈管理條例第25條第3項所定由區分所有權人互推1人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人2人以上書面推選，經公告10日後生效。區分所有權人推選管理負責人時，準用前項規定。﹝第7條﹞ 

(四)《公寓大廈管理條例》或《公寓大廈管理條例施行細則》已有規定，可於規約變更規定之事項~ 

1.變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為 公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。【第8條第1項】 

2.共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用之分擔標準 4 

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。【第10條第2項】 

3.開放空間及退縮空地供營業使用 開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。【第16條第2項】 

4.住戶飼養動物 住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。【第16條第4項】 

5.區分所有權人會議召集人之任期 無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期1至2年，連選得連任1次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1年，連選得連任1次。【第25條第3項】 

6.管理委員、主任委員及管理負責人之任期 管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期1至2年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任1次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任1次，其餘管理委員，連選得連任。【第29條第3項】 

7.住戶非該專有部分之區分所有權人之被選舉權 5 

公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。【第29條第5項】 

8.管理委員會職務委辦之授權 公寓大廈管理條例第36條所定管理委員會之職務，除第7款至第9款、第11款及第12款外，經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者，得由管理服務人執行之。但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。﹝第11條﹞ 

(五)《公寓大廈管理條例》尚無規定，可於規約規定之事項 

1.分幢或分區成立管理委員會 非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定公寓大廈管理條例第26條第1項各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。【第26條第1項】 

2.管理委員會之籌組運作規範 主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。【第29條第2項】 

(六)區分所有權人會議決議權限，可於規約規定之事項 

1.共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良之標準及授權共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。【第11條第1項】 

2.公共基金繳納標準及運用之授權 區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之公共基金；公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管6 

理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。【第18條第1項及第3項】 

四、規約範本條文參考選項之適用 

(一)規約內容所牽涉事務非常繁雜，且因公寓大廈個案之差異，如建築物型態、用途、規模、設施等差異而常有不同之決策及管理方式；對於公寓大廈之共同事務，規約範本提供管理或處理方式之條文選項，作為規約訂定、修訂時選用之參考。 

(二)規約範本條文中之選項，為列舉參考性質，如無適用之選項時，得依個別需求另行擬訂條文載明於規約中。 

(三)規約範本條文中之選項，如未勾選時，以第1選項準用之。 

(四)經區分所有權人會議決議修訂之規約，應將不適用條文或未勾選之選項刪除。 

五、規約範本部分條文另訂管理規章 

(一)規約範本依事務性質分類編章，公寓大廈可因應個案的需要，將部分規章內容與規約分離單獨訂定，以降低規約之複雜性，而不影響規約之完整性。 

(二)第三章有關管理委員會籌組運作之規範，得另行單獨訂定［○○公寓大廈管理委員會組織章程］。 

(三)第四章有關公共基金及管理費之財務管理規範，得另行單獨訂定［○○公寓大廈財務管理規定]。 

(四)有關公寓大廈停車位管理費收取標準、停放車種管理方式及住戶使用停車空間之方式、違反義務處理方式等，得另行單獨訂定［○○公寓大廈停車空間使用管理規定］。 7 

貳、「公寓大廈規約範本」本文 

本 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境之共同遵守事項，訂定規約條款如下： 

第一章 使用區分及管理 

第一條 本規約效力所及範圍 

本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶。 

本公寓大廈之範圍：（請就下列二者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形） 

o1.為使用執照及其竣工圖所載之基地、建築物及附屬設施 (以下簡稱標的物件) 。 

o2.如附件一中所載之基地、建築物及附屬設施 (以下簡稱標的物件) 。 

第二條 專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分 

一、本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如下： 

(一)專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。為編訂獨立門牌號碼或所在地址證明之單位，並登記為區分所有權人所有者。 

(二)共用部分：指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。 

(三)約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。 

(四)約定共用部分：公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。 

二、本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之區劃界限：（請就下列二者勾選其一，未勾選者視為選擇8 

1.之情形） 

o1.詳如使用執照及其竣工圖所載之基地、建築物及附屬設施之圖說。 

o2.詳如附件一標的物件之圖說。 

三、本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，（請就下列二者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形） 

o1.應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。 

o2.除下列約定專用外，應供全體區分所有權人及住戶共同使用。 

(1)位於 之 （如法定空地、樓頂平臺），為 （門牌編號）之區分所有權人約定專用。 

(2)位於 之 （如法定空地、樓頂平臺），為 （門牌編號）之區分所有權人約定專用。 

(3)位於 之 （如法定空地、樓頂平臺），為 （門牌編號）之區分所有權人約定專用。 

(4)約定專用部分之修繕、管理、維護費用由約定專用人負擔。 

四、停車空間應依下列規定： 

(一)停車空間之權利（請就下列四者勾選，可複選，未勾選者視為選擇1.之情形） 

o1.為共用部分且有登記車位編號者，依其登記之編號；未辦理登記編號者，依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書，為約定專用部分使用。 

o2.無分管契約書為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議或授權管理委員會，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件二。 

o3.共用部分及約定共用部分劃設機車停車位，供住戶之機9 

車停放。 

o4.停車空間之其他權利形式： 。 

(二)停車空間之使用管理（請就下列三者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形） 

o1.停車空間使用管理辦法：包含停車位管理費收取標準、停放車種管理方式及住戶使用停車空間之方式、違反義務處理方式等，由區分所有權人會議決議訂定。 

o2.停車空間使用管理辦法：包含停車位管理費收取標準、停放車種管理方式及住戶使用停車空間之方式、違反義務處理方式等，授權管理委員會訂定。 

o3.停車空間之其他使用管理方式： 。 

五、本公寓大廈外牆（包含外牆面及其構造）之使用管理（請就下列二者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形） 

o1.本公寓大廈外牆之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。 

o2.本公寓大廈外牆之使用管理方式： 。 

六、新建公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，除應符合法令規定外，並依規定向主管機關完成報備後，限制（請就下列二者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形） 

o1.不得有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。 

o2.其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，須符合下列規定後，再依相關法令規定辦理： 。 

七、公寓大廈有十二歲以下之住戶時，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施（係避免兒童由外牆開口部或陽臺墬落所為之設施）。防墜設施設置後，如因設置理由消失（無十二歲以下之住戶）且不符前款規定者，區分所有權10 

人應予改善或回復原狀。本公寓大廈設置防墬設施之材質、顏色、形式如下： 

o1.除了符合上開不妨礙逃生且不突出外牆面外，無其他限制規定。 

o2.應依下列規定辦理： 。 

第三條 共用部分及約定共用部分之使用管理 

一、住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。 本公寓大廈除依建築法規設置共用設施以外之共用部分及約定共用部分設施如下：（請就下列二者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形） 

o1.無其他共用設施設置。 

o2.包括： 等設施，其使用管理及維護辦法授權予管理委員會訂定實施。 

二、共用部分及約定共用部分於本規約生效前，有違反建築法第二十五條規定者，（請就下列二者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形） 

o1.依建築法相關規定辦理。 

o2.管理負責人或管理委員會應於 月內予以改善或回復原狀。 

三、共用部分及約定共用部分設置或改善行動不便者使用設施者，管理委員會應予為之。其衍生費用之分擔或負擔方式如下： 

(一)如係專有部分變更使用用途時，依法應設置者，（請就下列二者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形） 

o1.由該區分所有權人或住戶負擔，超過一戶者，按其各戶所占建物登記面積比例分攤。 

o2.其他負擔或分擔方式： 。 

(二)如係因法令規定須改善或經區分所有權人會議決議設置11 

者，（請就下列二者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形） 

o1.由管理費或公共基金支應。 

o2.其他負擔或分擔方式： 。 

第四條 專有部分及約定專用部分之使用管理 

一、區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。 

二、專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。 

三、區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。 

四、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。 

五、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。 

六、專有部分及約定專用部分於本規約生效前，有違反建築法第25條規定者，（請就下列二者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形） 

o1.依建築法相關規定辦理。 

o2.該區分所有權人應於 月內予以改善或回復原狀。 

第二章 區分所有權人會議 

第五條 區分所有權人會議之目的 

區分所有權人會議之召開係為共同事務及涉及權利義務之有關事項。 

第六條 區分所有權人會議之召開 12 

一、定期會議及臨時會議之召開 

1.定期會議每年召開 次(至少1次)。 

2.有下列情形之一者，應召開臨時會議： 

(1)發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。 

(2)經區分所有權人1/5以上及其區分所有權比例合計1/5以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。 

二、召集人之產生方式 區分所有權人會議之召集人，除公寓大廈管理條例第28條規定外，由具區分所有權人資格之管理負責人或管理委員會主任委員擔任；管理負責人或管理委員會主任委員不具區分所有權人資格時，得由具區分所有權人資格之管理委員擔任之。 前項無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1人為召集人，召集人無法產生時，以區分所有權人名冊依序輪流擔任。 

三、開會通知&n